Rəşad Əliyev: “Bir gün bu məsələyə görə Vergilər Nazirliyi qapıları döyməyə başlayacaq” - MÜSAHİBƏ

Daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər müzakirə mövzusu olaraq qalır. Ev almaq istəyənlər, eləcə də daşınmaz əmlaka investisiya aləti kimi yanaşanlar qiymətlərin bundan sonra necə formalaşacağı ilə maraqlanırlar.

Publika.az-ın bu yöndə suallarını daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspert Rəşad Əliyev cavablandırıb.

- Rəşad bəy, daşınmaz əmlak bazarında bu gün qiymətlər necə dəyişir?

- Son 1 ildə daşınmaz əmlak bazarında evlərin qiymətinin düşməsi iki mərhələdə baş verib - devalvasiyadan əvvəl və sonra. Amma devalvasiyadan əvvəl baş verən ucuzlaşma çoxlarının gözünə dəymədi. Çünki ev satışında böyük güzəştlərə gedilirsə, ya tələbat yoxdur, ya da qiymətlər həddən artıq şişirdilib. Digər tərəfdən, bizdə ev alğı-satqısı ilə maraqlananlar, adətən, 1-2 otaqlı mənzillərə müraciət edirlər. Həmin əmlakların da qiyməti devalvasiyadan əvvəl orta hesabla 10 faizə kimi düşmüşdü. Bu səbəbdən alıcılar prosesi ciddi qəbul etmədilər, çünki digər seqmentlərdə baş verənlərdən xəbərsiz idilər. Devalvasiyadan sonra isə ilk gün qiymətlər manatla ifadədə bahalaşdı. Elə ərazilər var idi ki, orada bahalaşma 25 faiz təşkil edirdi. Dollarla ifadədə əksinə qiymətlər endi. Düzdür, 25 faiz olmadı. Amma müəyyən ucuzlaşmalar baş verdi. Son 15 ildə daşınmaz əmlak bazarında ilk dəfə qiymətlər manatla dollar ifadəsində bir-birinə əks istiqamətdə hərəkət etdilər.

- Dediniz qiymətlər müəyyən qədər ucuzlaşıb. Bunun fonunda alver nəzərə çarpmır. Sizcə, bu, nə ilə bağlıdır? Əhalidə pul yoxdur, yoxsa bazar cəlbediciliyini itirib?

- Əhalinin gəlirlərinin bazara təsiri zəifdir. O ki qaldı daşınmaz əmlakın investisiya aləti hesab edilməsinə, burada da vəziyyət dəyişib. İnsanlar pullarını əmanət şəklində yerləşdirməyi daha düzgün hesab edirlər, nəinki daşınmaz əmlaka yatırmağı. Çünki cari ilin yanvar ayında daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatlara vergi nəzarətinin gücləndirilməsi gəlir gətirən daşınmaz əmlakların investisiya cəlbediciliyinə mənfi təsir edib. Düzdür, yaşayış mənzilləri ilə müqayisədə kommersiya obyektlərinə zərbə daha çox dəyib. Digər amil Rusiya amilidir. Bu amil regionlardakı bazara daha çox təsir göstərdi. Hansı ki bazara ikitərəfli təsir edib. Çoxları gözləyirdi Rusiyada vəziyyət qarışarsa, Azərbaycan bazarına axın olacaq. Amma əks proses də baş verdi .Ölkəyə pul axını azaldı. Başqa tərəfdən, bəziləri buradakı mənzillərini satıb Rusiyadan ucuz əmlak aldılar.

- Rusiyada vəziyyətin pisləşməsi ümumilikdə ölkənin daşınmaz əmlak bazarına zərbə vurub?

- Rusiyaya işləməyə gedənlərin əksəriyyəti rayon camaatıdır. Onların pullarının paytaxtın daşınmaz əmlak bazarına elə də əhəmiyyətli təsiri yoxdur. Həmin pullar, əsasən, kənd evlərinin təmirinə, tikintisinə yönəldilirdi. Yəni Rusiyada vəziyyətin pisləşməsi daha çox regiondakı daşınmaz əmlak bazarına təsir edib.

- Yuxarıda bildirdiniz ki, cari ilin fevral ayında daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatlara vergi nəzarətinin gücləndirilməsi gəlir gətirən daşınmaz əmlakların investisiya cəlbediciliyinə mənfi təsir edib. Bu o deməkdir ki, mənzili kirayə vermək əvvəlki kimi rentabelli deyil?

- Kirayə mənzil bazarı hələ də vergidən kütləvi yayınma zonasıdır. Bu məsələ bir gün Vergilər Nazirliyinin gündəliyində ilk sıralara düşəcək və “qapılar döyülməyə” başlayacaq. Buna görə də mənzili kirayə vermək üçün alan şəxslər buna diqqət yetirməlidirlər. Əlavədə onu qeyd etmək lazımdır ki, valyuta əmanətləri üzrə faizlərin aşağı düşməsi bu cür mənzillərin cəlbediciliyini artırıb. Bir də ki alınacaq mənzilin potensial gəlir gətirmə qabiliyyəti yüksək olmalıdır. Əgər alacağınız mənzil illik 3% gəlir gətirəcəksə (xalis illik icarə/əmlakın bazar dəyəri) bu barədə heç düşünməyə dəyməz. Gəlirliyin hazırkı şəraitə uyğun adekvat səviyyəsi 5%-dən başlayır. Həmin səviyyədən nə qədər çox olsa, risk də bir o qədər azdır. Ancaq vergi risklərini də nəzərə almaq şərti ilə. Bazarda hətta 7%-dən artıq gəlirliyi olan mənzillər tapmaq olur. Üstəlik, əlavə 2 şərt var: Mənzil uzunmüddətli alınmalı və likvid olmalıdır.

- Bazarda bu qədər durğunluq və pessimist mühitin hökm sürdüyü şəraitdə qiymət azalması nəyə görə şəraitə adekvat deyil?

- Son 1 ildə ucuz mənzillərin qiyməti dollar ifadəsində 30-35% intervalında azalmalı idi. Çünki həm iqtisadi şərait dəyişib, həm də enmədən qabaq bazarda “köpük” formalaşmışdı (əsas səbəblərdən biri isə şəhərdə aparılan söküntü işləri idi).

- Belə çıxır ki, mənzil bazarına dəstək göstərən səbəblər mövcuddur...

- Əvvəla, gəlirlər azalsa da, sərbəst kapital manat ifadəsində artıb. Mövcud şərait nağd pulla ev almaq imkanı olan az sayda insanların gəlirlərinə mənfi təsir göstərib. Buna baxmayaraq, devalvasiyadan əvvəl əhalinin sərəncamında olan əllərdəki və banklardakı pul vəsaitlərinin əksəriyyəti dollarla olub. 33% devalvasiya nəticəsində sərəncamda olan pul vəsaitləri manat ifadəsində artıb. Bu səbəbdən də daşınmaz əmlak bazarına potensial (faktiki olaraq yox) olaraq yönəldilə bilən vəsaitlər artıb. Ancaq buna baxmayaraq, həmin vəsaitlər kütləvi surətdə bazara yönəlmədi, ancaq qiymət artımına səbəb ola biləcək amil kimi qaldı. İkinci səbəb dollar depozitləri üzrə faiz dərəcələrinin azalmasıdır. Devalvasiyadan öncə və bir müddət sonra əhali üçün ən yaxşı investisiya aləti dollar əmanətləri olmuşdur. Ancaq onlar üzrə faiz dərəcələrinin xeyli aşağı düşməsi mənzillərin investisiya aləti kimi mövqelərini nisbətən artırıb. Üçüncü səbəb bank sektorundakı ümumi vəziyyətdir. Bankların ümumi vəziyyəti ilə bağlı narahatlıqlar mənzil bazarına dəstək göstərir. Belə ki əhalinin sərəncamında, əsasən, 2 investisiya aləti var: depozit və daşınmaz əmlak. Depozitlərə etibarın azalması vəsaitlərin əmlaka yönəldilməsinə səbəb ola bilər. Dördüncü səbəb satıcılar üçün satmağın artıq mənasız hesab edilməsidir. Qiymətlərin enməsi 1 il əvvəl başlayıb. Həmin dövrün əvvəllərində çoxlu sayda mülkiyyətçilər ciddi qiymət enməsi gözlənildiyi üçün istifadəsiz əmlakları satırdılar. Bu, həmin dövrdə doğru seçim idi. Hazırda bu cür satıcılar çox deyil. Beşinci səbəb tikilməkdə olan binalara inamın azalmasıdır. Tikinti sektoru böhrana ən həssas sahə sayılır. Bu dövrlərdə alıcılar tikintisi başlayan və tikilməkdə olan binalardan ev almaqdan çəkinirlər. Bu, təbiidir, çünki belə dövrlərdə binanın tikintisinin başa çatmaması riskləri artır. Bu səbəbdən də alıcılar hazır binalardan və ya təkrar bazardan ev almağa üstünlük verirlər.

- Müşahidələr göstərir ki, devalvasiya torpaq bazarına təsir etməyib. Əksinə Bakıətrafı qəsəbələrdə torpaqlar bahalaşıb…

- Bazarda ümumi və seqmentlər üzrə proses gedir. Harada sürətli məskunlaşma var, orada qiymət artımı ümumi bazarı qabaqlayır. Bundan əlavə, torpaq alıb ev tikmək hələ də sərfəlidir. Ən nəhayət, kiçik ölkələrdə torpaq həmişə baha olur. Həmçinin torpaq həmişə defisit mal hesab edilir. Ona görə torpaq daşınmaz əmlak bazarında ən etibarlı aktivdir, sözsüz ki, növündən asılı olaraq.

- Rəşad bəy, ölkədə bu qədər ev tikintisi aparılır, eyni zamanda ipoteka proqramı çərçivəsində 17 min ədəd kredit verilib. Bununla belə, əhalinin 60 faizinin mənzil təminatı ilə bağlı problemi var. Sizcə, nə yetərli deyil?

- Azərbaycanda, ümumiyyətlə, postsovet məkanında evlərin keyfiyyət problemi var. Hara baxırsan, standartlara cavab verməyən “Xruşşovkalar”, “Leninqrad”, “Minsk” layihələridir. Azərbaycanda daşınmaz əmlaka həmişə maraq olacaq. Ən azı birinci dəfə almaq üçün deyil, ev şəraitinin yaxşılaşdırılması üçün.

- Hökumətdə sosial evlərin tikintisi il bağlı müzakirələrin getdiyi deyilir. Sosial evlər çarədirmi?

- Azərbaycanda sovet dövründə belə bir təcrübə artıq olub. Əhalinin gəlirlərinin artırılması daha məqsədə uyğundur. Sosial evlər o qrupa verilməlidir ki, onlar hətta ipoteka ilə də ev alıb ödənişi apara bilmirlər. Sosial evlər regionlarda tətbiq edilsə, daha yaxşı olardı.

- Niyə cəmiyyətdə belə bir rəy var ki, xaricdə evlərin qiyməti bizimlə müqayisədə ucuzdur?

- Azərbaycanla müqayisədə xaricdə evlərin ucuz olmasının əsas səbəblərindən biri odur ki, bizdə əmlakın saxlanma xərci azdır. Bazarda bahalıq yaradan səbəblər - vergi, kommunal siyasətdir. Digər tərəfdən, bizdə evlər elə də baha deyil. Berlində şəhərin mərkəzində mənzillərin kvadratmetri orta hesabla 2 dəfə bahadır.

- Sizcə, Bakı ilə müqayisədə İstanbulda evlər daha bahadır?

- Baxır, hansı ərazidə.

- Məsələn, Taksimi götürək...

- Taksimdə evlər Bakı ilə müqayisədə bahadır. Şəhərdən kənarda isə evlərin kvadratmetri bizdəki kimi 500-600 dollardır. Sadəcə, həmin evlərin sinfi çox yüksəkdir. Yəni keyfiyyət baxımından yanaşsaq, bizdə evlərin qiyməti bahadır.

- Yaxşı, bizdə bir tikinti şirkətinə mənzilin kvadratmetri neçəyə başa gəlir?

- Binanın maya dəyərinin asılı olduğu amillərin sayı çoxdur. Bura kommunikasiya qovşaqlarının keyfiyyəti, faydalı sahəsinin böyüklüyü, binanın fasadı, tikintidə istifadə edilən materiallar və sair daxildir. Bir də binanın sinif məsələsi var. Bu gün mənzil bazarında “econom”,”comfort klass”, “premium” siniflər var. Siniflərin maya dəyərinə təsiri böyükdür. Məsələn, “econom” mənzillərin bir kvadratmetrinin birbaşa tikinti xərcləri devalvasiyadan əvvəl tikinti şirkətinə orta hesabla 250 manata başa gəlirdi. Ancaq bu xərclərə torpaq sahəsinin alınması və digər xərclər daxil deyil.

- Vətəndaşa neçəyə satılırdı?

- Vətəndaşa satılır….

- Yaxşı, beynəlxalq təcrübədə mənzil maya dəyərindən nə qədər baha qiymətə satıla bilər? Ümumiyyətlə, bizdə bu prosesi tənzimləyən qurum var?

- Rəqabət sistemində şişirdilmiş qiymət olmur. Burada hər hansı qiymət tənzimlənməsi yoxdur. Sərbəst rəqabətdir.

- Neftin qiyməti ilə daşınmaz əmlak bazarı arasında əlaqə olduğu deyilir. Beynəlxalq qurumların proqnozları neftin ucuzlaşmasının hələ uzun dövrü əhatə edəcəyini deməyə əsas verir. Belə çıxır daşınmaz əmlak bazarında durğunluq uzun müddətli olacaq?

- Neftin qiymətinin daşınmaz əmlak bazarına təsiri dolayıdır. Bunlar neftin ucuzlaşmasının ölkənin gəlirlərinə təsiri və alıcılarda gözləmə mövqeyinin yaranmasıdır. Hökumətin infrastruktur xərcləri azalıb. Bazara da pul getməyəndə orada, sözsüz ki, durğunluq yaranır.

- Yaxın bir ildə əmlak bazarında qiymətlərin dinamikası necə dəyişəcək?

- Qiymətlərin gələcəkdə hansı istiqamətdə hərəkət edəcəyini demək çətindir. Bazarda ucuzlaşma prosesi qeyri-bərabər gedir. “Podmayak” mənzillərin qiymətinə zərbə çox dəyib. Ancaq likvid ərazilərdə yerləşən binalardakı mənzillərin qiymətləri ən az ucuzlaşan mənzillərdir. Onların bəzilərinin qiymətləri devalvasiyadan sonra bahalaşıb.

- Hazırda ev almaq istəyənlərə təklifiniz var?

- Heç kəs makroiqtisadi şəraitin necə olacağını bilmir.

- Yəni bazar daha da aşağı gedə bilər, yaxud əksinə?

- Böyük bahalaşma ehtimalı getdi. Azərbaycanda böyük bahalaşma o zaman ola bilər ki, bazara ucuz pullar daxil olsun. Avropa ölkələrindəki kimi 3-4 faizə kredit alıb ev almaq mümkün olanda Azərbaycanda böyük bahalaşma başlayacaq. Əgər mənzil bazarında son 1 ildə aşağısı 35% azalma olsaydı, artıq proqnoz vermək olardı ki, qiymətlərdə artım gözlənilir. Çünki bir çox mənfi amillər qiymətlərdə nəzərə alınıb və qiymətlərin artımına təsir edən amillər meydana çıxmağa başlayır (yuxarıda qeyd etdiyim inflyasiya qorxusu, devalvasiya ehtimalı və bank sektorundakı durum). Lakin bu haqda fikir yürütmək mümkün deyil, çünki qiymətlər iqtisadi şəraitlə müqayisədə yenə də bahadır.

Leyla Əliyeva

Zülfüqar Xeyirxəbər

FOTO: Elçin Murad