• USD 1,7430 0,00% EUR 1,8487 0,00%
    • GBP 2,1929 0,00% RUB 0,0275 0,00%

Mənzil bazarının qiyməti - ARAŞDIRMA

  • Digər
  • 20 May 2015 13:25
  • 736 Baxış
Mənzil bazarının qiyməti - ARAŞDIRMA

Son bir neçə gündə daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin dəyişməsi geniş müzakirələrə yol açıb. Ekspertlərin bir qismi qiymətlərin düşdüyünü, bir qismi isə əksinə, bahalaşdığını iddia edirlər. Sual yaranır - daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər necə dəyişir? Bazarda vəziyyət kimin xeyrinədir?

Publika.az bazarda araşdırma aparıb. İlk olaraq daşınmaz əmlakın alqı-satqısı ofislərinin əməkdaşları ilə sorğu keçirib. Bazar iştirakçılarının sözlərindən bəlli olub ki, bazarda qiymət dəyişməsi ilkin mənzil bazarının xeyrinə baş verib. Belə ki, yeni tikililərdə kvadratmetri 850 manat təşkil edən binaların qiyməti 950 manata yüksəlib: ”Düzdür, ölkədə təməli qoyulan binaların sayı azalıb. Amma tikintisi başa çatan və yaxud tikintisi aparılan binalarda mənzillərin kvadratmetri bahalaşıb”.

Köhnə tikililərdə isə qiymətlərin dəyişmədiyi məlum olub. Alqı-satqı ofislərindən onu da öyrəndik ki, bazarda alıcıların sayı azalıb. Ümumiyyətlə, bazarda durğunluq hökm sürür. Bu da Rusiyada iqtisadi vəziyyətlə bağlıdır: “Alıcılar əsasən Rusiyada işləyən həmyerlilərimiz idi. Rublun məzənnəsi aşağı düşəndən onların da işləri yaxşı getmir. Əvvəlki kimi əmlak alışına maraq göstərmirlər”.

Rəsmi statistika nə deyir?

Dövlət Statistika Komitəsinin sayğacları da qiymət azalmasından xəbər vermir. DSK-nın birinici rübün sonuna olan məlumatına görə, hesabat dövründə Azərbaycanda mənzillər orta hesabla 10% bahalaşıb. İlkin mənzil bazarında qiymətlər illik hesablamada 12,7%, təkrar mənzil bazarında isə 10% artıb. Birinci rübdə yeni mənzillər 4,8%, köhnə mənzillər isə 3,5% baha qiymətə təklif olunub.

Bazarda durğunluqdur

“Value ans Sources” konsaltinq şirkətinin nümayəndəsi Rəşad Əliyev bazarda likvidliyin çox aşağı olduğunu deyir. Bildirir ki, bu, durğunluğa işarədir: “Belə şəraitdə, adətən, qiymət dinamikasını ciddi qəbul etmirlər. Çünki real qiymətlər real əməliyyatlarda təsbit olunan rəqəmlər əsasında müəyyən edilir və əməliyyatların azlığı təhlil aparmağa şərait yaratmır. Buna görə də son aylarda müşahidə etdiyimiz ancaq təklif qiymətlərindəki dəyişikliklərdi. Bunların isə reallıqla əlaqəsi azdır”.

Onun sözlərinə görə, bazara hazırda müxtəlif amillər təsir göstərir, ancaq ən ciddi təsir edən amil bank sektorudur: “Qəribə görünsə də, hələ heç vaxt daşınmaz əmlak bazarındakı durum Mərkəzi Bankın və kommersiya banklarının addımlarından bu qədər asılı vəziyyətə düşməmişdi. Dövlət ipoteka proqramının genişləndirilməsində qətiyyətli addımların olmaması, kommersiya bankları tərəfindən manat kreditlərinin məhdudlaşdırılması daşınmaz əmlak bazarına kapital axınını məhdudlaşdırıb. Bu isə bazarda nəinki canlanmanın yaranmasına, hətta bazarın boğulmasına təsir edir. Pul vəsaitlərinin qıtlığı və kredit vəsaitlərinə əlçatanlığın məhdud olması bəzi insanları vəziyyətdən çıxış yolu kimi daşınmaz əmlakın satışına əl atmağa məcbur edir. Bunu görmək istəyirsinizsə, saytlarda bağ evlərinin satışlarına diqqət yetirin. Hələ heç vaxt bazarda bu qədər yüksək keyfiyyət sinfinə aid olan zövqlü kotteclər və villalara rast gəlmək olmurdu. Onların bir çoxu dəyərindən aşağı qiymətə satılır. Manat kreditləri ilə bağlı durum yaxşılaşdıqdan sonra bazarda “təcili satış” ilə olan əmlaklar azalacaq”.

Qiymətlər bahalaşıb?

R.Əliyev deyir ki, milli valyutalar devalvasiyaya uğrayanda qiymətlər qalxır: “Daşınmaz əmlak bazarında da bu, belə olur. Bu, bizdə də belə olmalı idi. Niyə? Cavab çox sadədir. Çünki əmanətlərdə və əllərdə külli miqdarda dollarlar var (təqribən ümumi nağd kapitalın ən aşağısı 40%-i) və onların nominal dəyəri manatla 33% artıb. Yəni Azərbaycan vətəndaşlarının devalvasiya nəticəsində manat ifadəsində likvid aktivlərdəki ümumi kapitalı orta hesabla 15% artıb. Əgər ümumi iqtisadiyyat üzrə əmanət normasını sabit saxlasaq, belə çıxır ki, daşınmaz əmlak bazarına potensial olaraq yönələ bilən kapitalın manat ifadəsi artıb. Bu amil devalvasiyadan sonra manat ifadəsində ən aşağısı 10%-lik qiymət artımına səbəb olmalı idi. Ancaq bazarda mövcud olan gözləmə mövqeyi qiymət artımına imkan vermədi.

Ekspert bir məsələyə də toxundu. Bildirdi ki, daşınmaz əmlak gəlir götürmək üçün ən yaxşı investisiya alətlərindən biri idi. Ancaq nədənsə bu işlə məşğul olan şəxslər vergi qanunvericiliyinə məhəl qoymurdular: “Vergi Məcəlləsinin 102.1.9. bəndinə əsasən, vergi ödəyicisinin azı 3 il ərzində əsas yaşayış yeri olduğu daşınmaz əmlakının təqdim edilməsindən gəlir vergisindən azaddır. Qalan bütün hallarda mənzillərin satışından əldə edilən xalis gəlir vergisinə cəlb edilir. Qanundakı bu maddə uzun illərdi ki mövcud idi. Bununla yanaşı, kommersiya obyektləri satıldığı hallarda gəlir vergisindən əlavə olaraq 18% ƏDV ödənilməlidir. Kommersiya obyektləri alan şəxslər artıq bilirlər ki, onu satanda vergi ödəməli olacaqlar. Bank depozitləri investisiya aləti kimi daha əlverişli görsənir”.

Bahalaşma yox, ucuzlaşma baş verib

“MBA Ltd” qiymətləndirmə və konsaltinq şirkətinin rəhbəri Nüsrət İbrahimov deyir ki, aprel ayı üzrə ilkin yaşayış mənzil bazarında satışa təklif olunan “pod moyak” yaşayış mənzillərinin hesablanmış orta təklif qiyməti 1149 $/кv.m-dən -7.22% azalaraq 1066 $/кv.m-ə qədər, milli valyuta ilə isə ay ərzində 1206 AZN/кv.m-dən -7.38% azalaraq 1117 AZN/кv.m bəndində qərarlaşıb. Ekspert bu seqment üzrə qiymətlərin azalmasını təkrar yaşayış mənzil bazarında olduğu kimin devolvasiyadan sonrakı qiymət sıçrayışının yüngülləşməsi ilə əlaqədardır: ”Təkrar yaşayış mənzil bazarında satışa təklif olunan yaşayış mənzillərinin hesablanmış orta təklif qiyməti 1796 $/кv.m-dən -5.96% azalaraq 1689 $/кv.m-ə qədər, milli valyuta ilə isə ay ərzində 1886 AZN/кv.m-dən -6,12% azalaraq 1770 AZN/кv.m bəndində qərarlaşıb. Mart ayında milli valyuta ilə təkrar yaşayış mənzil bazarında 14.0 % artım müşahidə edildiyi halda, ötən aprel ayında -6.12 % qiymət azalmasının baş verməsinin əsas səbəbi fevral ayının 3-cü ongünlüyündə ölkədə baş verən devalvasiya nəticəsində əhalinin əksər hissəsinin əlindəki pulu əmlak bazarına investisiya etməsi olub. Bu da öz növbəsində mart ayındakı qiymət artımına ciddi təsir etdi. Lakin sonrakı aprel ayında alıcılıq qabiliyyətinin zəifləməsi müşahidə edildi ki, bu da öz növbəsində qiymət azalmasına gətirib çıxartdı. Digər ikinci səbəb isə hazırda ölkədə yaşayış mənzillərinin qiymətlərinin ən yüksək səviyyədə olmasıdır. Artıq yaşayış mənzil bazarında qiymətlərin pik nöqtədən nisbətən aşağı düşməsi özünü göstərməkdədir. Onu da qeyd edim ki, dünya bazarında neftin qiymətinin azalması, ölkəmizdə daşınmaz əmlakın qiymətinin yüksək səviyyədən aşağı düşməsinə təsirsiz ötüşməyib.

Daşınmaz əmlakın neft qiymətindən asılılıq indeksinə nəzər salsaq görərik ki, ötən ilin aprel ayında bu rəqəm 19.15 $/kv.m/barel olduğu halda, bu gün bu rəqəm 27.11 $/kv.m/barel təşkil edir. Bu səbəbdən daşınmaz əmlak bazarındakı hazırkı durğunluğu devalvasiyanın nəticəsi kimi və neft qiymətində gedən dəyişikliklərlə izah etmək olar”.

N.İbrahimovun dediyinə görə, təkrar mənzil bazarı üzrə ümumi təklif portfelində azalma müşahidə edilib. Aprel ayında bazarın bu seqmenti üzrə təklif həcmi -1.47% azalıb.

İqtisadiyyat şöbəsi

Oxşar xəbərlər

Xəbər lenti

DAHA ÇOX XƏBƏR