Evlə gələn dərd - ARAŞDIRMA

Ev sahibi olmaq hamının arzusudur. Kifayət qədər əlçatmaz və hətta çoxumuz üçün mümkünsüz olan bu arzuya bir addım atanda çox zaman sürprizlərlə qarşılaşırıq. Min bir əziyyətlə topladığın pulu verib mənzil alırsan və az keçmir məlum olur ki, sənin aldığın bu mənzil daha bir neçə nəfərə satılıb və onlardan biri fərasətli çıxaraq həmin mənzili öz adına rəsmiləşdirib. Söhbət yeni tikilən və hələ inşası başa çatmayan məzillərdən gedir.

İt də getdi, ip də…

“Küçələrdə qalmışıq. Yeddi ildir evimizi istəyirik, öz haqqımızı ala bilmirik. Üç yüzə qədər ailə bir şirkətin əlindən bomja çevrilib. Şirkət 50 nəfərə ev verib, 300 nəfərə yox. Bizim pulumuzu alıb aldadıblar. Bezmişik artıq. Yeddi ildir küçələrdəyik, uşaqlarımı yaşatmaq üçün evimiz yoxdur”.

Nailə Əkbərova tikinti şirkətinin çoxsaylı qurbanlarından biridir. O, 2007-ci ildə 20 min manat ödəyərək tikinti şirkətlərindən biri ilə müqavilə imzalayıb və həmin müqavilədə aldığı mənzilin ona 2010-cu ildə təhvil veriləcəyi qeyd olunub. Lakin bir müddətdən sonra həmin tikinti şirkətinin rəhbəri və səhmdarlarının həbs olunması xəbərini televiziya vasitəsilə eşidən xanım şikayət üçün gəldikdə məlum olur ki, o, tək deyil. Sözügedən MMC ondan başqa 300-dən artıq şəxsi də aldadaraq pul alıb və bir mənzili bir neçə nəfərə satıb.

Təxminən 50 nəfərə ödədikləri pulun qarşılığında mənzil verildiyini deyən xanım bildirir ki, onların pulunun qaytarılması ilə bağlı heç bir söhbət belə getmir: “Bizim heç nədən xəbərimiz olmayıb, həmin şəxsin qanunsuz hərəkətlərindən gec xəbər tutmuşuq. Əlimizlə pulumuzu aparıb verdik fırıldaqçıya, it də getdi, ip də. Mənzil bir yana qalsın, heç halal pulumuzu geri qaytara bilmirik”.

Müqavilələrin notarial təsdiqi tikinti şirkətləri qarşısına şərt kimi qoyulmalıdır

Statistikaya görə, hazırda Bakıda 2400-ə yaxın yeni tikilmiş bina var. Bundan sonra da yeni binalar tikiləcək. Bəs bu binalarda mənzil almaq istəyən yüzlərlə vətəndaşın aldadılmayacağına kim zəmanət verir?

İstehlakçı ilə tikinti şirkətləri arasında bağlanan müqavilələr əksər hallarda notarial qaydada təsdiq olunmur. Yaxşı olardı ki, bu müqavilələrin notarial şəkildə təsdiq olunması dövlət tərəfindən təmin olunsun. “Əmlak Bazarı İştirakçıları” İctimai Birliyinin icraçı direktoru Ramil Osmanovun Publika.az-a bildirdiyinə görə, bu şərt kimi tikinti şirkətlərinin qarşısına qoyulmalıdır ki, belə hallar ortaya çıxanda dövlət təminatı olsun. Əks təqdirdə, istehlakçı ilə tikinti şirkəti arasında münasibətlərin şəffaf qurulması imkanları məhdud olacaq.

“Satışlar elektron qaydada həyata keçirilmir, sadəcə, kağız üzərində imzalanmış müqavilələrlə həyata keçirilir. Yəni bir möhürün eyni mənzil üçün bir neçə sənədə vurulması elə də çətin deyil, əgər tikinti şirkəti bu məsələdə öz üzərində ciddi bir məsuliyyət görmürsə”, -Ramil Osmanov belə deyir.

Son vaxtlar bu məsələnin aktuallığı bir az aşağı düşüb. Son bir neçə ildə bu məsələyə ciddi nəzarət olunur, hüquq mühafizə orqanları tərəfindən ciddi araşdırma aparılır. Hətta bəzi tikinti şirkətlərinin rəhbərləri həbs olundular. Amma ekspert hesab edir ki, istənilən halda notarial qaydada təsdiq olunmasa belə, imza ilə təsdiq olunmuş müqavilə varsa, bu, məsələyə məhkəmə qaydasında baxılması üçün əsas verir:

“Əgər MMC rəhbəri, səhmdarlar həbs olunubsa, əmlakları müsadirə olunubsa, vətəndaşlara ziyanı ödəyəcək qurum yoxdur. Bu halda vətəndaşlar pullarının ödənilməsi üçün dövlət qarşısında vəsatət qaldırmalıdırlar”.

Dünyanın digər ölkələrində belə fırıldaqçılara rast gəlinmir

Ekspertlər hesab edirlər ki, inkişaf etmiş ölkələrdə belə bir tendensiya yoxdur. Ramil Osmanovun sözlərinə görə, şəffaflığın olduğu, prosesin qanunvericiliyə uyğun şəkildə həyata keçirildiyi yerlərdə belə hallar baş verə bilməz: “Bəzən tikinti şirkəti tikintiyə tələb olunan sənədlərin bir hissəsini alır, bir hissəsini isə almaq istəmir. Məsələn, icazəni alır, inşaat pasportunu almır və ya əksinə. Belə hallarda sonradan əlavə xərclər yaranır və sahibkar sonradan əlavə xərclərlə yüklənmiş olur. İnkişaf etmiş ölkələrdə belə şeylər baş vermir. MDB ölkələrində isə belə problemlər tikinti dövründə araşdırılıb ortaya çıxarılırsa, həmin tikili dövlətin nəzarətinə keçir. Dövlət də həmin vətəndaşlara dəymiş ziyanı ödəyir”.

Ekspert hesab edir ki, Azərbaycanda da buna uyğun öhdəliklər qoyularsa, yaxşı olardı.

İqtisadçı ekspert Vüqar Bayramovun sözlərinə görə, gələcəkdə belə halların qarşısını almaq üçün Ukraynada olduğu kimi, Azərbaycanda da tikinti şirkətlərinin internet səhifəsinin olması icbari xarakter daşımalıdır. Öz internet səhifələrində tikinti şirkətləri inşa edilən və ya inşa ediləcək binada satılan mənzillərlə bağlı məlumat yerləşdirməlidirlər. Bu da imkan verir ki, alıcı hər hansı bir şirkətin inşa etdiyi binada mənzil almaq istəyərkən həmin şirkətin veb səhifəsinə daxil olmaqla müəyyən edə bilsin ki, hansı mənzillər satılıb, hansılar satılmayıb. Eyni zamanda, tikinti şirkəti öz saytında hər bir müştəriyə xüsusi kabinet açır və müştəri də mütəmadi olaraq ora daxil olaraq ödəniş, tikinti prosesi və digər məlumatları əldə edə bilir. Bu, eyni zamanda, şirkətlərin şəffaf işləməsinə imkan yaradır.

Bir sıra Cənubi-Şərqi Asiya ölkələrində olduğu kimi, mənzillərin bölgüsü ilə bağlı xüsusi komissiyanın yaradılması da mümkündür. Belə komissiyalar əksər hallarda dövlət qurumlarının və ya yerli icra hakimiyyəti orqanlarının nəzdində yaradılır. Bu zaman həmin komissiya mənzillərin qiyməti və ya kimə satılması ilə bağlı məsələlərə müdaxilə etmir. Sadəcə, satılan mənzillərin qeydiyyatını aparır. Bu qeydiyyat hətta sonrakı mərhələdə elektronlaşdırıla bilər. Yəni, məsələn, yeni inşa edilən binada 3-cü blok 10 saylı mənzil satılbsa, artıq onun məlumatlarını sistemə yenidən daxil etmək olmur, elektron sistem bunu qəbul etmir və bununla da alıcı həmin mənzilin artıq satıldığını bilir.

MMC-lərin tikinti ilə məşğul olması qadağan edilməlidir

İqtisadçı ekspert Vüqar Bayramov hesab edir ki, Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətlərin (MMC) tikinti ilə məşğul olması birmənalı şəkildə qadağan edilməlidir: “Doğrudur, hal-hazırda mənzil sənədləri verilən zaman şirkətin statusunun MTK olması tələb edilir. Bununla belə, praktika göstərir ki, vətəndaşları aldadanlar da məhz MMC kimi fəaliyyət göstərən cəmiyyətlərdir. Məsuliyyəti məhdud olduğuna görə vətəndaşlar aldadılanda, onların qarşısında öhdəliklər yerinə yetirilməyəndə həmin quruma qanunvericiliklə təsir imkanı xeyli məhduddur. Onların qanuna əsasən, məsuliyyəti məhdud olduğuna görə öhdəlikləri də məhdud olur. Bəzi hallarda aşkarlananda ki, MMC-lər vətəndaşları aldadırlar, o halda belə vətəndaşlara dəymiş ziyanı bərpa etmək mümkün olmur və ya vətəndaşların hüquqlarının qorunmasında problem yaranır”.

Vüqar Bayramovun sözlərinə görə, mənzillərin satılması zamanı nağd ödənişlərin qadağan edilməsi və bu prosesin banklar vasitəsilə həyata keçirilməsi də problemin qarşısını müəyyən qədər ala bilər. Həmçinin qanunvericilikdə dələduzluqla məşğul olan tikinti şirkətlərinə qarşı cərimələrin və cəzanın daha da sərtləşdirilməsinə ehtiyac var. Çünki bu məsələdə inzibati metodlar da az təsirə malik deyil.

Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı ilə bağlı müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir

Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı ilə bağlı müqavilələrin bağlanması qaydası Mülki Məcəllənin (MM) müvafiq maddələri ilə tənzimlənir. Bakı Hüquq Mərkəzinin hüquqşünası Dünyamin Novruzovun Publika.az-a verdiyi açıqlamaya görə, MM-in 394-cü maddəsinə görə, bir tərəfin daşınmaz əşyaya mülkiyyəti digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Bundan başqa, MM-in 139.1-ci maddəsinə görə, mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır. Həmin Məcəllənin 233.1-ci maddəsinə görə, yaşayış binasının tərkib hissəsinə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatla təsbit edilir.

Hüquqşünas hesab edir ki, respublikamızda mənzil alqı-satqısı ilə bağlı tikinti şirkətləri (əksər vaxt, tikinti şirkətlərinin təşkilati-hüquqi forması məhdud məsuliyyətli cəmiyyət (MMC) olur) ilə şəxslər arasında imzalanan müqavilələr qüvvədə olan mülki qanunvericiliyin tələblərinə cavab vermir:

“Əksər vaxt tikinti şirkəti hazır olan binada yerləşən mənzilin alqı-satqısını deyil, gələcəkdə inşa edəcəyi mənzili vətəndaşa satır. Halbuki, bu halda mövcud olmayan əmlakın alqı-satqısı baş verir. Yaxud tikinti şirkəti inşa etdiyi binadakı mənzili satışa çıxarır. Lakin tikinti şirkətinin həmin binası hələ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmamışdır, bu baxımdan şirkətin həmin binadakı mənzilə dair sərəncam vermək, o cümlədən mənzili satmaq hüququ da yoxdur. Çünki MM-in 178.2-ci maddəsinə görə, yeni yaranmış daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ onun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əmələ gəlir”.

Hüquqşünasın sözlərinə görə, digər bir məqam müqavilələrin yazılı formada bağlanmasıyla bağlıdır:

“Müqavilə yazılı şəkildə tərtib edilir, satıcı və alıcı tərəfindən imzalanır. Halbuki, belə müqavilələr sadə formada deyil, notarial qaydada təsdiqlənmiş yazılı formada tərtib edilməlidir. Əslində göstərilən müqavilələrin notarial qaydada təsdiqlənməsi mümkün deyil. Çünki MM-in 146.3-cü maddəsinə görə, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır”.

Göründüyü kimi, Respublikamızın daşınmaz əmlak bazarında yeni tikilən binalarda yerləşən mənzillərə dair imzalanmış alqı-satqı müqavilələrinin əksəriyyəti qüvvədə olan mülki qanunvericiliyin imperativ tələblərinə ziddir. Bu ziddiyyət həmin müqavilələrin etibarsızlığına səbəb olur. Çünki MM-in 337.1-ci maddəsinə görə, bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız müqavilə isə onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür müqavilə bağlandığı andan etibarsızdır.

Bu hala görə tikinti şirkəti məsuliyyət daşıyırmı?

Hüquqşünasın sözlərinə görə, şirkət müstəqil hüquqi şəxs olduğundan və alqı-satqı müqaviləsinin (etibarsız olsa belə) tərəfi (satıcı) kimi çıxış etdiyindən bu hala görə məsuliyyət daşıyır. Nəzərə almaq lazımdır ki, şirkətin qanuni təmsilçisi (direktoru, idarə heyətinin sədri və s.) mənzilin alqı-satqı müqavilələrini öz adından deyil, şirkətin adından bağlayır.

MMC-lər üçün vahid müqavilə forması olmalıdır

Vətəndaşların mənzil fırıldaqçılığı ilə rastlaşmasının qarşısını almaq üçün qanunvericilikdə müvafiq dəyişikliklərin olması vacibdir. Milli Məclisin deputatı Çingiz Qənizadənin Publika.az-a verdiyi açıqlamaya görə, yeni mənzillər tikən MMC-lər üçün vahid müqavilə forması olmalıdır.

Millət vəkili hesab edir ki, son vaxtlar ayrı-ayrı MMC rəhbərlərinin tutulması prosesi gedir. Müəyyən problemlər əsasən zərərin ödənməsi prosesi zamanı baş verir:

“Yeni mənzillər tikən MMC-lər üçün vahid müqavilə forması olmalıdır. İndi hər bir MMC öz istədiyi formada müqavilə tərtib edir, bu müqavilələr nömrəsiz, qeydiyyatsız olduğuna görə, istədikləri adama bunu verə bilirlər. Mən istərdim ki, Milli Məclisin növbəti iclasında bu məsələni qaldırım ki, vahid nizamnamə forması təsdiq olunsun. Bir MMC 100 mənzil tikirsə, ona 100 ədəd belə müqavilə forması verilsin, onlar nömrələnsin, xüsusi mətbəədə çap olunsun ki, bu mənzilin bir neçə adama satılmasının qarşısını alsın”.

Gülnar Əliyeva