Kirayə bazarı: vergidən yayınan milyonlar…

Kirayəçi ovu: kim çox pul versə, o qalacaq

Quba rayonunun Nügədi kəndindən Bakıya oxumağa gələn Sevinc iki ay əvvəl Yasamal rayonu Xaqan Dadaşov küçəsində kirayədə ev tapıb. Bu il Bakı Dövlət Universitetinin tarix fakültəsinə qəbul olan bu qız onunla eyni ali məktəbdə təhsil alan rəfiqəsilə birlikdə universitetin yaxınlığında bir otaq kirayələyib. Yaxın yerdə ev tutmasının səbəbi həm təhsil aldığı universitetə yaxınlıq, həm də münasib qiymət olub. Lakin burada cəmi bircə ay qala biliblər. Kirayə qaldıqları evin sahibi özünə yeni, daha çox pul ödəyən kirayəçi tapana qədər: “İkimizə 120 manat pul verirdik. Buranı ona görə seçdik ki, həm məktəbimizə yaxındı, həm də metroya. Evi valideynlərimiz tapıb, razılaşıblar. Bir həftə öncə ev sahibi oğluna Məhərrəmilikdən sonra toy edəcəyini bildirərək evi təmir üçün təcili boşaltmamızı tələb etdi. Məcbur olub Lökbatan qəsəbəsində yaşayan uzaq qohumumuzun evində müvəqqəti məskunlaşmışam. Sonra öyrəndim ki, əslində bizi evdən çıxarma səbəbi başqadır, ev sahibi otağa 150 manat verən müştəri tapıb”.

Bəzən kirayəyə verən də aldadılır

Lakin kirayədarla kirayəçi arasında baş verən problem təkcə bununla bağlı olmur. Bəzi hallarda kirayəçinin ev sahibinin ona olan inamından və ya başqa səbəbdən istifadə edərək evin pulunu ödəməyib qaçır. Belə bir hadisə ötən il Binəqədi rayonu Rəsulzadə qəsəbəsi, Biləcəri şossesində kirayə ev sahibi Məcid Hüseynovun başına gəlmişdi. Evi ailəyə kirayə verən M. Hüseynovun Publika.az-a bildirdiyinə görə, ailə 4 ay vaxtı-vaxtında pulu ödəsə də, sonrakı aylarda gecikmələri olub. Son iki ayda isə tamamilə pulu ödəməyiblər. Körpə uşaqları olduğundan kirayəçiləri evdən çıxarmayan ev sahibinin sözlərinə görə, bir də o zaman ayılıb ki, kirayəçilər evi başlı-başına qoyaraq heç açarı təhvil vermədən aradan çıxıblar.

Kirayə müqaviləsini şifahi razılıq necə əvəz edir?

Mənzillər kirayə verilərkən ev sahibi ilə kirayəçi arasında kirayə müqaviləsinin imzalanmaması tərəflər arasında yuxarıda qeyd etdiyimiz problemlərə gətirib çıxarır.

Bəzən ev sahibi evin qiymətini istədiyi qədər artırır və kirayəçinin qarşısında isə belə bir tələb qoyur ki, ya mən dediyim məbləği ver, ya da evdən çıx. Bəzən də aldadılan tərəf kirayədar olur.

Daşınmaz əmlak üzrə ekspert Ramil Osmanovun Publika.az-a verdiyi məlumata görə, kirayədarla kirayəçinin arasında razılaşmanı hər hansı bir formada təsdiqləyən sənəd olmadığından bu cür mübahisələrin ictimailəşməsi də bir qədər sual doğurur. Çünki bu iki nəfər arasında olan məsələdir. Bu kimi hallarla tez-tez rastlaşıldığını deyən ekspertin sözlərinə görə, belə problemlər daha çox müəyyən bir dövrdən sonra ortaya çıxır: “Kirayəyə verənlə kirayəyə götürən arasındakı bu münasibətlər müəyyən etimad formalaşandan sonra problemə çevrilə bilər. Adətən bu sahədə təcrübəsinə görə, kirayə götürən mütləq şəkildə kirayəyə götürdüyü obyektə görə ödənişi əvvəlcədən ödəyir. Müəyyən müddətdən - 6 ay, bir ildən sonra ödənişləri həyata keçirməyəndə isə problemlər yaranır”.

Kirayə verən inanılmış müştəri kimi kirayə götürənə müəyyən güzəştlər edir. Ödənişlər ayın ortasına, ayın axırına keçir və bəzən növbəti aya qədər yubanır. Belə olanda bəzən 1-2 ayın ödənişləri həyata keçirilmədən kirayə götürən mənzili boşaldır. Ekspert hesab edir ki, bu halda məsələlər sivil müstəvidə deyil, şəxsi, fərdi qaydada həll olunur. Lakin belə halların kütləvi xarakter daşımadığını deyən R. Osmanov bildirdi ki, adətən kirayə verənlərin əksəriyyəti bu cür problemləri sığortalamaq məqsədilə kirayə məbləğini əvvəlcədən alırlar.

Əksər hallarda mənzili kirayəyə götürərkən kirayə verənlə kirayəçi şifahi razılığa gəlsələr də, yazılı müqavilədən fərqli olaraq, şifahi razılıq heç də həmişə özünü doğrultmur. Bakı Hüquq Mərkəzinin (BHM) hüquqşünası Fərhad Nəcəfovun bildirdiyinə görə, mənzilin kirayəyə verilməsi ilə bağlı şərtlər (kirayə haqqı, kirayə müddəti, kommunal xidmətlərə görə haqqın, mənzilə və ya qonşulara vurulan zərərin ödənilməsi və s.) tərəflər arasında bağlanmış yazılı kirayə müqaviləsi əsasında müəyyən edilməlidir. Kirayə müqaviləsində tərəflərin hüquq və vəzifələri əksini tapmalıdır.

Kirayəçiyə konpensasiya ödənməlidir

Hüquqşünas hesab edir ki, yazılı bağlanmış və müddəti müəyyən olunmuş kirayə müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə həmin müddət başa çatmadan xitam verilə bilməz. Müqavilədə müddət müəyyənləşdirilməyibsə, tərəflər əvvəldən xəbərdarlıq etməklə istənilən vaxt müqavilənin ləğvini tələb edə bilər. Mülki qanunvericiliyin tələbinə görə, mənzil sahibi bağlanmış kirayə müqaviləsinin vaxtından əvvəl xitam olunmasını tələb edirsə, o, bunun hansı zərurətdən irəli gəldiyini və ya kirayədə yaşayanın müqavilənin hansısa şərtlərini pozduğunu göstərməlidir. Hüquqşünasın sözlərinə görə, kirayəyə verən heç də həmişə istədiyi vaxt kirayəçini mənzili boşaltmağa vadar edə bilməz. Əgər tərəflər arasında kirayə müqaviləsi bağlandığı halda, ev sahibi kirayəçidən əsassız olaraq mənzilin boşaldılmasını istəyirsə, qarşı tərəfə kompensasiya ödəməlidir. Kompensasiyanın məbləği tərəflərin razılığı ilə müəyyən olunur. Razılıq olmadığı halda isə, mübahisəni məhkəmə həll edir.

Tərəflər vergidən yayınır

Kirayəçi ilə kirayəyə verən arasında baş verən bütün problemlərin həlli müqavilədən keçir. Kirayə müqaviləsinin ləğvinə gəlincə isə hüquqşünas bildirdi ki, Mülki Məcəlləyə əsasən, kirayəyə verən kirayə müqaviləsinin ləğvini yalnız kirayəçi müqavilə öhdəliklərinin pozulmasında təqsirli olduqda və ya kirayəyə verənin otaqlara özü və ya ailə üzvləri üçün mənzil kimi ehtiyacı olduqda tələb edə bilər. Əks halda, qanun müqavilənin vaxtından əvvəl xitam olunmasını rədd edir. Hüquqşünasın sözlərinə görə, kirayə müqaviləsinin şifahi bağlanması bəzi hallarda gəlirləri gizlədib vergidən yayınmaq məqsədi daşıyır:

"Qanunvericiliyə əsasən, kirayəyə verən kirayədən götürdüyü gəlirə görə vergi ödəməlidir. Vergi qanunvericiliyinə əsasən, 2500 manata qədər gəlirlər üçün əldə etdiyi gəlirin 14 faizi, 2500 manatdan artıq gəlir götürüldükdə isə 350 manat və 2500 manatdan artıq məbləğin 25 faizi məbləğində vergi ödəməlidir".

Hüquqşünasın sözlərinə görə, yazılı müqavilə olmadığı halda tərəflər arasında hər hansı problem yaranarsa, məsələn, kirayə haqqı vaxtında ödənilmədikdə, kirayəçi mənzilə və ya qonşulara zərər vurduqda, kirayə haqqının məbləği artırıldıqda və s. tərəflərin məhkəməyə müraciət etmələri üçün qanuni əsasları olmur.

"Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" qanuna əsasən, mənzil kirayəsi müqaviləsinin müddəti on bir aydan çoxdursa, onda həmin hüquq dövlət qeydiyyatına alınmalıdır.

Müqayisə üçün deyək ki, qonşu dövlətlərdə kirayəyə verənlə kirayəçi arasında mütləq müqavilə imzalanır. Türkiyədə tərəflər arasında bağlanan müqavilədə bütün məqamlar, o cümlədən qiymət və vaxt amilləri razılaşdırılır. Razılaşan müddət ərzində kirayə qiymətində heç bir dəyişiklik baş verə bilməz. Eyni zamanda isə bu müddət bitənə qədər ev sahibinin kirayəçini evdən çıxartmaq hüququ yoxdur. Kirayə verən şəxs bununla yanaşı əldə etdiyi gəlirdən dövlət büdcəsinə vergi ödəyir. Bu qayda rəsmi şəkildə bizdə olsa da, lakin kağız üzərindədir. Bununla bağlı kirayədə qalan tanışlarımızdan soruşmaq kifayətdir. Nəticə olaraq məlum olacaq ki, onlar nəinkli müqavilə bağlamırlar, hətta belə bir müqavilə bağlamalı olduqlarını da bilmirlər.

Gülnar Əliyeva