Şərikli malın olunca... On nəfərə satılan mənzilin sahibi əslində kimdir?

“5 ildir həyat yoldaşımla birgə Bilgəhdə qocalar evində məskunlaşmışam. “Elmlər Akademiyası” metrosunun yaxınlığında evimiz var idi. Oranı söküb yerində yeni bina tikdilər və bizə də kvadrat hesabı ilə pul verdilər. Fikirləşdim ki, qoy elə burada - ata-baba yurdumda ev alım. Binanı tikən “Super İnşaat” tikinti şirkətinə 100 min dollar verdim və bir neçə il kirayədə qaldım. Bina hazır olanda getdim gördüm ki, evim başqasına satılıb. Tikinti şirkətindən bildirdilər: “Get kimə istəyirsən, şikayət elə. Mənim pulum var, hər şey edə bilərəm”. Çox gedib-gəldim, məhkəmələrə verdim, Ali Məhkəməyə şikayət etdim. Rayon məhkəməsi mənim xeyrimə qərar çıxardı. Onlar da Apellyasiya Məhkəməsinə verdilər. Apellyasiya Məhkəməsindən zəng elədilər ki, “ağsaqqal, zəhmət çəkib gəlmə, iş sənin xeyrinə həll olundu”. 10 gündən sonra gedib gördüm ki, tikinti şirkətinin xeyrinə qərar çıxarıblar. Mənə “əmi-əmi” deyə-deyə başımı aldatdılar. Axırda başa düşdüm ki, vəkilim də məni aldadıb. Məcbur olub həyat yoldaşım Bikə Talıbova ilə bura gəldim”.

Sovet dövründə keçmiş Məişət Xidməti Nazirliyində çalışan Mirabutalıb Talıbovun əvvəllər evi də, hər cür şəraiti də olub. Amma inşaat şirkətinə ev üçün verdiyi 100 min dollar pulu əlindən çıxandan sonra məcburiyyət qarşısında pansionata yerləşib.

Publika.az-a açıqlama verən 70 yaşlı şikayətçi buradakı şəraitdən şikayət etməsə də, ən böyük istəyi öz evində yaşamaqdır.

Doğurdan da, öz evində yaşamaq başqadır axı… Ev sahibi olmaq hamının arzusu olduğundan çox vaxt bu ümidlə insanlar özülü qoyulmamış, üzünü görmədikləri binada mənzilə görə pul ödəyirlər. Əsasən bir mənzilin bir neçə nəfərə satılması yeni tikilən və hələ inşası başa çatmayan binalarda olsa da, bəzən gedib baxdığın, gördüyün, hətta haqqını ödədiyin mənzilə də səndən başqa onlarla müştəri çıxa bilir. Dünyanın inkişaf etmiş ölkələrində bu problemin mahiyyətini insanlara izah etmək mümkün deyil. Onların təfəkkürü belə bir halın necə baş verdiyini dərk edə bilmir. Amma bu faktdır ki, ölkəmizdə mənzil fırıldağından əziyyət çəkən və məhkəmələrdə sürünən xeyli vətəndaş var.

Statistikaya görə, ötən il Azərbaycanda 2 197 min kvadratmetr yaşayış sahəsi istifadəyə verilib. Bunun 68.5 faizi şəhər, 31.5 faizi isə kənd yerlərinin payına düşür. Tikinti şirkətlərilə bağlı nə qədər cinayət işi açıldığını dəqiqləşdirə bilməsək də, aldananların sayının kifayət qədər çox olması faktdır.

Son illərin ən qalmaqallı mənzil fırıldaqlarından biri yüzlərlə vətəndaşı müxtəlif üsullarla aldadaraq 8.5 milyon manat pul mənimsəyən tikinti şirkəti “GEN” MMC ilə bağlıdır. 16 mərtəbəli bina inşa edəcəyi ilə bağlı reklam verən şirkətə yüzlərlə insan axın edib.

Zərərçəkənlərdən biri olan Afaq Axundova ilə 100 kvm sahəsi olan 2 otaqlı mənzil və bir qaraj üçün müqavilə bağlanıb və bu məqsədlə ondan 33 min 484 manat pul alınıb. Başqa bir vətəndaş Əhmədağa Ağayev 66 kvm sahəsi olan birotaqlı mənzil üçün şirkətə pulun bir hissəsini – 4 min 823 manat ödəyib. Səyyar Əsədov adlı müştəri bir ikiotaqlı və bir üçotaqlı mənzil üçün müqavilə bağlayıb və ondan 51 min 961 manat alınıb. Vadim Adolfoviç adlı daha bir vətəndaş isə 3 otaqlı mənzil və bir qaraj üçün şirkətə müqavilə əsasında 72 min 800 manat ödəyib. Sadaladıqlarımız tikinti şirkətinin çoxsaylı qurbanlarının yalnız kiçik bir hissəsidir.

İş üzrə aparılan məhkəmə araşdırmasından sonra Ağır Cinayətlərə Dair İşlər üzrə Məhkəmənin hökmü ilə Cinayət Məcəlləsinin 178.3.1 və 178.3.2-ci maddələrilə təqsirli bilinən “GEN” MMC-nin direktoru Elbrus Əliyev 12 il, “Nəcibə” MMC-nin direktoru Asif Ələmov 10 il, cəmiyyətin maliyyə məsələləri üzrə direktor müavini Həbib Ağayev 10 il və digər məsul əməkdaşlar törətdikləri cinayətlərə uyğun olaraq azadlıqdan məhrum ediliblər. Eyni zamanda, onların hamısının əmlakının müsadirə olunmasına qərar verilib. Məhkəmə hökm çıxarmaqla öz işini yekunlaşdırıb. Amma əsas məsələ – zərərçəkmişlərə dəymiş ziyanın ödənməsi öz həllini tapmayıb. Çünki bu şəxslərin əmlakları dəymiş ziyanın cüzi hissəsini belə ödəmir. Aldanan şəxslərin sayı isə 500-dən yuxarıdır.

İlk kimə satılırsa, mənzil də onun mülkiyyəti hesab olunur

Qanunla bir mənzilin bir neçə adama satılması qeyri-mümkün məsələ olsa da, məhkəmələrdə tez-tez bununla bağlı şikayətlərə rast gəlinir. Ali Məhkəmənin Mülki İşlər üzrə Məhkəmə Kollegiyasının hakimi Əsəd Mirzəliyevin Publika.az-a verdiyi məlumata görə, əgər mənzil bir nəfərə satılıbsa, kooperativdə pay haqqı ödənilib qurtardığı gündən Mülki Məcəllənin 178-ci maddəsinə əsasən, artıq həmin əmlak üzərində kooperativin deyil, vətəndaşın mülkiyyət hüququ yaranır. Onun sözlərinə görə, mənzil birinci kimə satılır, ilk kim pul ödəyirsə, onun mülkiyyəti hesab olunur və həmin müqavilə, sənədləşmə ləğv olunmadan mənzilin yenidən digərinə satılması tamamilə qanunsuzdur:

“Əslində kooperativlərdə tikilən mənzillərin qeydiyyatı aparılmalıdır. Müqaviləni bağlayan şəxs də bilməlidir ki, hansısa mənzil kiməsə satılıbsa, onu ikinci şəxsə satmaq mümkün deyil. Belə bir nizamlanma olmadığına görə kooperativlər özbaşınalıq edirlər. Kooperativ müdiri məsələ aşkar olunandan sonra məsuliyyətə cəlb olunur. Amma vətəndaşlar pullarını haradan alacaqlarını bilmirlər”.

Ə.Mirzəliyevin sözlərinə görə, bu problemi həll etmək üçün mənzillərin qeydiyyata alınması kooperativin ixtiyarından çıxarılmalıdır. Əgər vətəndaş xüsusi mülkiyyətində olan evi satmaq istəyirsə, Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə getməlidir. Burada alqı-satqı qeydə alınaraq mənzil satıcının mülkiyyətindən çıxarılıb alıcının mülkiyyətinə verilir. Sabah kimsə bu qeydiyyatı ləğv etdirmədən mənzili başqa bir şəxsə sata bilməz. Hüquqşünasın sözlərinə görə, kooperativlərdə də vəziyyət eyni olmalıdır. Kooperativin tikdiyi binanın uçotu başqa bir qurumda aparılmalıdır ki, mənzilin digər şəxsə satılması ehtimalı olmasın. Zərərçəkmişə dəyən ziyana gəlincə, hüquqşünasın sözlərinə görə, ziyanı kooperativ ödəməlidir:

“Çünki pulu vətəndaşlardan onlar alıblar. Burada üstün hüquqa birinci alıcı malikdir. Kooperativ nəinki pulu qaytarmalı, həm də vətəndaşa dəymiş ziyanı ödəməlidir. Çünki vətəndaş o pulu özündə saxlayıb, həmin puldan gəlir əldə edə bilərdi”.

Bir möhürlə bir neçə mənzil satıla bilər

“Əmlak Bazarı İştirakçıları” İctimai Birliyinin icraçı direktoru Ramil Osmanovun Publika.az-a bildirdiyinə görə, istehlakçı ilə tikinti şirkətləri arasında bağlanan müqavilələr əksər hallarda notarial qaydada təsdiq olunmur: “Yaxşı olardı ki, bu müqavilələrin notarial şəkildə təsdiqlənməsi dövlət tərəfindən təmin edilsin. Bu, şərt kimi tikinti şirkətlərinin qarşısına qoyulmalıdır ki, belə hallar ortaya çıxanda dövlət təminatı olsun. Əks təqdirdə, istehlakçı ilə tikinti şirkəti arasında münasibətlərin şəffaf qurulması imkanları məhdud olacaq. Satışlar elektron qaydada deyil, kağız üzərində imzalanmış müqavilələrlə həyata keçirilir”, - Ramil Osmanov belə deyir.

Ekspert hesab edir ki, istənilən halda notarial qaydada təsdiq olunmasa belə, imza ilə təsdiq olunmuş müqavilə varsa, bu, məsələyə məhkəmə qaydasında baxılması üçün əsas verir:

“Əgər MMC rəhbəri, səhmdarlar həbs olunubsa, əmlakları müsadirə edilibsə, vətəndaşlara ziyanı ödəyəcək qurum yoxdur. Bu halda vətəndaşlar pullarının ödənilməsi üçün dövlət qarşısında vəsatət qaldırmalıdırlar”.

Xaricdə də mənzil fırıldaqçıları var

“Almaniyada təcrübə mübadiləsində olarkən alman hakimləri ilə bir mənzilin bir neçə nəfərə satılması barədə söhbət etdik. Mən “bir nəfərin mülkiyyətində olan torpaq sahəsi başqasına qanunsuz verilib” cümləsini 3 dəfə təkrar etsəm də, nə dediyimi başa düşmədilər. Alman həmkarlarım soruşdular ki, bu, necə ola bilər, axı bu, nonsensdir…”

Bunu bizimlə söhbətində azərbaycanlı hakim dedi. Həqiqətən də, beynəlxalq təcrübədə belə hallara o qədər də rast gəlinmir. İnternetdə araşdırma zamanı məlum olur ki, bu tipli mənzil fırıldaqları ilə, əsasən, keçmiş sovet ölkələri vətəndaşları qarşılaşırlar. Qonşu Türkiyədə də analoji faktlar az deyil. Ankarada “Büyük Bayındır Toplu Konut Yapı Kooperatifi”nin 100 mənzili 1000 nəfərə satması ilə bağlı faktı bütün mətbuat yazmışdı. Burada hər mənzil 10 nəfərə satılmışdı.

Amma bizdən fərqli olaraq, Rusiyada ev dəllallarının əsas qurbanları təqaüdçülər, savadı olmayanlardır. Bir neçə il əvvəl Ufa şəhərində “Story-alyans” tikinti şirkətinin sahibi Yelena Aleksandrova 27 mənzili müxtəlif şəxslərə satmaqda təqsirləndirilərək həbs olunub. Şirkət 2006-2010-cu illərdə vətəndaşlara məxsus 88 milyon rublu mənimsəyib. Hətta bir mənzilin 5 nəfərə satılması faktı da aşkarlanmışdı. Bu ölkədə mənzil fırıldağına görə maksimum cəza isə 10 ildir.

Tikinti şirkətlərinin internet səhifəsinin olması icbari xarakter daşımalıdır

İqtisadçı ekspert Vüqar Bayramovun sözlərinə görə, gələcəkdə belə halların qarşısını almaq üçün Ukraynada olduğu kimi, Azərbaycanda da tikinti şirkətlərinin internet səhifəsinin olması icbari xarakter daşımalıdır. Öz internet səhifələrində tikinti şirkətləri inşa edilən və ya inşa ediləcək binada satılan mənzillərlə bağlı məlumat yerləşdirməlidirlər. Bu da imkan verir ki, alıcı hər hansı bir şirkətin inşa etdiyi binada mənzil almaq istəyərkən həmin şirkətin veb-səhifəsinə daxil olmaqla mənzillərin satılıb-satılmadığını müəyyən edə bilsin. Eyni zamanda, tikinti şirkəti öz saytında hər bir müştəriyə xüsusi kabinet açır. Müştəri ora daxil olmaqla ödəniş, tikinti prosesi və digər məlumatları əldə edə bilir. Bu, eyni zamanda, şirkətlərin şəffaf işləməsinə imkan yaradır.

MMC-lər üçün vahid müqavilə forması olmalıdır

Vətəndaşların mənzil fırıldaqçılığı ilə rastlaşmasının qarşısını almaq üçün qanunvericilikdə müvafiq dəyişikliklərin olması vacibdir. Ekspertlər hesab edirlər ki, yeni mənzillər tikən MMC-lər üçün vahid müqavilə forması olmalıdır.

“İndi hər bir MMC öz istədiyi formada müqavilə tərtib edir, bu müqavilələr nömrəsiz, qeydiyyatsız olduğundan bunu istədikləri adama verə bilirlər. Vahid nizamnamə forması təsdiq olunsa, hər MMC-yə tikilən mənzilin sayına görə müqavilə forması verilsə və nömrələnsə, o cümlədən xüsusi mətbəədə çap olunsa, bu, mənzilin bir neçə adama satılmasının qarşısını ala bilər”.

Hüquqşünas, Azərbaycan Vəkillər Kollegiyasının üzvü Vüqar Babayev hesab edir ki, müqavilələrin vahid reyestrinin yaradılması önəmlidir: “Burada söhbət ondan gedir ki, mənzil-tikinti kooperativləri satdıqları mənzillərin alqı-satqısına dair müqavilələri bunun üçün müəyyən edilmiş xüsusi reyestrdə qeydiyyatdan keçirməlidirlər. Bu zaman mənzil-tikinti kooperativləri həm müqavilədə göstərilən mənzilin dəyərini açıq göstərməyə, həm də ölçüləri dəqiq qeyd etməyə məcbur olacaq. Müqavilələrin reyestrdən çıxarışı olmadan mənzillərin alqı-satqısı həyata keçirilməyəcək ki, bu da vətəndaşları aldanma hallarından qoruyacaq”.

V.Babayev tikintisi başa çatmayan binalarla bağlı sığortanın tətbiqinin də problemlərin qarşısını ala biləcəyini söyləyib: “Məsələn, Türkiyə təcrübəsində satılan mənzillərin sığortalanması məsələsi var. Tikintisi başa çatmamış mənzillər satılarkən mütləq sığorta şirkəti tərəfindən sığortalanır və əgər gələcəkdə binanın tikintisi başa çatmırsa, tikinti ilə bağlı hər hansı problemlər yaranırsa, alıcıya dəymiş zərəri sığorta şirkəti ödəyir. Bu məsələ bizim qanunvericilikdə də öz əksini tapsa, yaxşı olardı”.

Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı ilə bağlı müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir

Bakı Hüquq Mərkəzinin hüquqşünası Dünyamin Novruzovun Publika.az-a verdiyi açıqlamaya görə, hüquqşünasları narahat edən digər bir məsələ isə respublikamızda mənzil alqı-satqısı ilə bağlı tikinti şirkətləri (əksərən tikinti şirkətlərinin təşkilati-hüquqi forması məhdud məsuliyyətli cəmiyyət (MMC) olur) ilə şəxslər arasında imzalanan müqavilələrin qüvvədə olan mülki qanunvericiliyin tələblərinə cavab verməməsidir:

“Çox vaxt tikinti şirkəti hazır olan binada yerləşən mənzilin alqı-satqısını deyil, gələcəkdə inşa edəcəyi mənzili vətəndaşa satır. Halbuki bu halda mövcud olmayan əmlakın alqı-satqısı baş verir. Yaxud tikinti şirkəti inşa etdiyi binadakı mənzili satışa çıxarır. Lakin tikinti şirkətinin həmin binası hələ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmayıb. Bu baxımdan şirkətin həmin binadakı mənzilə dair sərəncam vermək, o cümlədən mənzili satmaq hüququ da yoxdur. Çünki MM-in 178.2-ci maddəsinə görə, yeni yaranmış daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ onun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əmələ gəlir”.

Hüquqşünas hesab edir ki, əslində müqavilə tərtib edilərkən sadə formada deyil, notarial qaydada təsdiqlənmiş olmalıdır. Belə müqavilələrin notarial qaydada təsdiqlənməsi mümkün deyil. Çünki MM-in 146.3-cü maddəsinə görə, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır.

Göründüyü kimi, respublikamızın daşınmaz əmlak bazarında yeni tikilən binalarda yerləşən mənzillərə dair imzalanmış alqı-satqı müqavilələrinin əksəriyyəti qüvvədə olan mülki qanunvericiliyin imperativ tələblərinə ziddir. D. Novruzov hesab edir ki, bu ziddiyyət həmin müqavilələrin etibarsızlığına səbəb olur. Çünki MM-in 337.1-ci maddəsinə görə, bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır.

Hüquqşünasın sözlərinə görə, şirkət müstəqil hüquqi şəxs olduğundan və alqı-satqı müqaviləsinin (etibarsız olsa belə) tərəfi (satıcı) kimi çıxış etdiyindən bu hala görə məsuliyyət daşıyır. Nəzərə almaq lazımdır ki, şirkətin qanuni təmsilçisi (direktoru, idarə heyətinin sədri və s.) mənzilin alqı-satqı müqavilələrini öz adından deyil, şirkətin adından bağlayır.

Problemin həlli üçün tikinti şirkətlərinə mənzil satışını qadağan etmək lazımdır

Millət vəkili Qüdrət Həsənquliyev də Milli Məclisdə çıxışı zamanı tikinti şirkətlərinin dələduz rəhbərlərinin bir mənzili bir neçə nəfərə satması problemini qaldırıb və bildirib ki, bu məsələnin çox sadə həlli var:

“Qanunvericiliyə kiçik düzəlişlə dəyişiklik edilsə ki, tikinti şirkəti yalnız bina dövlət istismarına qəbul edildikdən sonra notarial qaydada satışı həyata keçirə bilər, bu problem həll olunar. Amma biz marağındayıq ki, özül qazıldıqdan dərhal sonra tikinti şirkətlərinə pul ödənilsin, onlar vətəndaşın pulu ilə binanı tiksin, bina başa çatandan sonra tikinti şirkətinin rəhbəri desin ki, gedin, binanı dövlət tərəfindən qəbul etdirin. Beləliklə, insanlar illərlə belə əziyyətlərlə üz-üzə qalırlar. Yaxşı olar ki, biz tikinti şirkətlərinə mənzil satışını qadağan edək. Qoy onlar notarial qaydada bunu həyata keçirsinlər”.

Gülnar Əliyeva