Rəşad Əliyev: “Ev alanlar sayıq olmalıdırlar, çünki...” - MÜSAHİBƏ

Məlum olduğu kimi, Vergi Məcəlləsinə bir sıra dəyişikliklər edilib. Onlardan biri də 2016-cı ildən etibarən daşınmaz əmlakların satışının vergiyə cəlb edilməsi qaydaları ilə bağlıdır. Hansı ki, bu dəyişikliklər təkrar bazarda yaşayış təyinatlı daşınmaz əmlakın satışına şamil edilir. Yəni, bundan sonra yaşayış təyinatlı sahələri (mənzillər, ayrıca evlər) satan şəxslər əmlakın sahəsinə uyğun olaraq sadələşdirilmiş vergi ödəyəcəklər.

Publika.az-ın dəyişikliklərlə bağlı suallarını daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspert Rəşad Əliyev cavablandırıb.

- Rəşad bəy, yeni qaydaya görə, daşınmaz əmlak bazarı üzrə vergi necə hesablanacaq?

- 1 kv.m üçün hesablanacaq verginin baza məbləği ölkə üzrə 15 manat təşkil edəcək. Baza məbləği satılan əmlakın yerləşməsindən asılı olaraq zona əmsallarına uyğun olaraq dəyişəcək. Bakı şəhəri üzrə əvvəllər müəyyən edilmiş 12 zona üzrə 6 növ əmsal tətbiq ediləcək. 1-ci zona üzrə 4,0 əmsalı (hər kv.m. üçün 60 manat), 2-ci zona üzrə 3,0 əmsalı (hər kv.m. üçün 45 manat), 3 və 4-cü zonalar üzrə 2,2 əmsalı (hər kv.m. üçün 33 manat), 5 və 6-cı zonalar üzrə 1,8 əmsalı (hər kv.m. üçün 27 manat), 7, 8 və 9-cu zonalar üzrə 1,5 əmsalı (hər kv.m. üçün 22,5 manat), 10, 11 və 12-ci zonalar üzrə 1,2 əmsalı (hər kv.m. üçün 18 manat) tətbiq olunacaq.

- Bəs bölgələrdə vergi məbləği nə qədər hesablanacaq?

- Ölkənin digər ərazilərində - Gəncə, Sumqayıt və Xırdalan şəhərləri üzrə 1,5 əmsalı (hər kv.m. üçün 22,5 manat) , Abşeron rayonunun qəsəbə və kəndləri (Xırdalan şəhəri istisna olmaqla), Şirvan, Mingəçevir, Naxçıvan, Lənkəran, Yevlax, Şəki və Naftalan şəhərləri üzrə 1,2 əmsalı (hər kv.m. üçün 18 manat), digər rayon (şəhər) və qəsəbələr (kəndlər) üzrə 0,5 əmsalı (hər kv.m. üçün 7,5 manat) tətbiq olunacaq.

- Dəyişikliklər hansı vergi güzəştlərini nəzərdə tutur?

- 5 il daimi yaşayış yeri olan yaşayış təyinatlı mənzil və evlər satıldıqda vergidən azad olunur.

- Vergilər necə ödəniləcək?

- Qanundakı yeni dəyişikliklərə görə vergi notarius tərəfindən hesablanacaq və 1 (bir) bank günü ərzində dövlət büdcəsinə ödəniləcək. Bir sözlə, notarius vasitəsilə aparılan əməliyyatlar üzrə verginin hesablanması və verginin dövlət büdcəsinə ödənilməsinə görə məsuliyyəti notarius daşıyacaq. Notarius vergi məbləğini birbaşa olaraq əməliyyat zamanı satıcıdan tutacaq.

- Yeniliyin hansı müsbət, hansı mənfi cəhətləri var?

- Yeniliyin müsbət cəhətləri əhəmiyyətli dərəcədə çoxdur. Müsbət cəhətlər bunlardır: -vergi orqanı üçün bu üsulla vergi yığmaq asan olacaq. Əvvəllər vergi orqanı minlərlə satıcıya nəzarət etməyə çalışırdı. İndi isə verginin hesablanması və ödənilməsini notariuslar həyata keçirəcək. Alğı-satqı əməliyyatları üzrə dövriyyənin gizlədilməsi artıq əhəmiyyətsiz olacaq. Bu ilin yanvarında daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatlara vergi nəzarətinin gücləndirilməsi yaşayış mənzillərinin investisiya cəlbediciliyinə zərbə vurmuşdu. Hazırki dəyişiklik isə onların investisiya cəlbediciliyini qismən artırır.

Əvvəlki qaydalara görə, bəzi mənzillərin satışı zamanı xərclər çox olurdu. Xərcləri kompensasiya etmək üçün bəzi satıcılar satış qiymətlərini artırmaq istəyirdilər. Məsələn əvvəlki alış qiyməti simvolik olan bəzi mənzillər satılanda vergi məbləği çox çıxırdı. Bu alınmadığı üçün satışı ya həyata keçirmirdilər, yaxud da baha qiymətə həyata keçirməyə çalışırdılar. Ancaq bundan sonra həmin mənzillərin satış xərcləri xeyli azalacaq. Bu, hətta qiymət güzəştlərinin edilməsi üçün onlara şərait yaradacaq.

- Bəs mənfi tərəfləri?

- Mənfi cəhətləri mövcuddur sözsüz. Ən əsası odur ki, əvvəlki qaydalara görə 3 il daimi yaşayış yeri olan mənzillər satıldıqda, vergidən azad olunurdu. Ancaq indi bu müddət 5 ilə kimi artırılıb.
Digər tərəfdən isə hazırki vergiqoyma yanaşması ancaq əmlakın texniki parametrlərinə, yəni sahəsinə bağlı olacaq. Bu cür yanaşma ilə mənzilin neçəyə satılmasının və nəticədə nə qədər qazanılacağının heç bir əhəmiyyəti olmur. Mənzili zərərlə və mənfəətlə satan mülkiyyətçilər eyni vergi ödənişi edəcəklər. Əvvəlki qaydalarda isə zərərlə (baha alıb ucuz satan) mənzil satan satıcılar vergi ödəmirdilər.

- Mübahisəli məqamlar da varmı?

- Ümumilikdə götürdükdə, yeni vergiqoyma sistemi əvvəlkindən daha sadədir və qismən güzəştlidir. Ancaq onun nə qədər güzəştli olması haqda nəsə demək çətindir, çünki yeni dəyişikliklərdən eyni zamanda udanlar və uduzanlar olacaq. Amma hesab edirik ki, əksər satıcılar üçün yeni sistem əvvəlkindən daha əlverişlidir. Bununla belə, yeni sistem mükəmməllikdən uzaqdır və buna görə müvəqqəti (bir neçə il) xarakter daşıyacaq. Buna görə də alıcılara tövsiyə edirik ki, alğı-satqı müqavilələrindəki qiymətlərə fikir versinlər və azaldılmasına imkan verməsinlər. Çünki əvvəlki sistem nə vaxtsa qayıda bilər. Yaxud da gələcəkdə istisna deyil ki, yeni sistem hazırkı istiqamətdə təkmilləşdirilsin.

- Satış xərcləri necə olacaq?

- Məsələn, 1-ci zonada satılan mənzilin vergi məbləği hər kv.m. üçün 60 manat təşkil edəcək (15 manat baza məbləği x 4 əmsalına). Əgər orta qiyməti şərti olaraq hər kv.m. üçün 2000-2500 manat (orda ucuz qiymətlər də var, ondan dəfələrdə bahalıları da) götürsək, belə çıxır ki, vergi satış dəyərinin orta hesabla 2,5-3%-ni təşkil edəcək. Mənzilin 1 kv.m. nə qədər baha olsa, vergi məbləğinin zona daxilində satış dəyərinə nisbət faizi o qədərdə az olacaq. Məsələn eyni zonada, 1 kv.m. 3000 manat olan mənzilin satış qiymətinə nisbətdə vergi məbləği təqribən 2%, 1 kv.m. 1800 manat olan üzrə isə 3,3% təşkil edəcək.
Bizdə vergi mədəniyyətinin aşağı olmasını nəzərı alsaq, istisna deyil ki, bəzi satıcılar vergi xərclərinin bir hissəsini alıcının “boynu”na qoymağa cəhd eləsinlər (necə ki, əvvəllər notarius xərcləri, qeydiyyat xərcləri bu cür ödətdirilirdi). Ancaq alıcılar sayıq olmalıdırlar, çünki vergi ödəmək öhdəliyi satıcıya aiddir.

- Dəyişikliklərin bazara təsiri necə olacaq?

- Yeni dəyişiklik yaşayış evləri bazarında təsirsiz olacaq. Çünki hazırda makroiqtisadi şəraiti daşınmaz əmlak bazarını depressiya şəraitində saxlayır.

Digər tərəfdən, nəzərə almaq lazımdır ki, vergi məbləği satışla bağlı xərcləri müəyyən edir, bir sözlə desək, təklif qiymətlərinə təsir edir. Bəzi əmlakların satış xərcləri artacaq, ancaq əksəriyyətində azalacaq. Bu da satıcılara əlavə manevr imkanları yaradacaq.

Həmçinin, nəzərə almaq lazımdır ki, satılan mənzillərin əhəmiyyətli hissəsinə vergi güzəştləri (hazırda 3 il daimi yaşayış yeri olan, 2016-cı ildən isə 5 il) tətbiq olunurdu və onlar üzrə vergi xərcləri olmurdu.

L.Əliyeva