Evsiz gənclər və əlçatmaz ipoteka krediti - ARAŞDIRMA

Azərbaycanda mənzil problemi illərdir həllini gözləyən məsələlərdəndir. Hökumət ipoteka proqramının tətbiqinə başlamaqla müəyyən qədər prosesə dəstək olsa da, Dünya Bankının hesablamalarına görə, problemin köklü həllinə 6 milyard dollar vəsait lazımdır.

İpoteka Fondunun xətti ilə isə indiyə qədər güzəştli əsaslarla 130,2 milyon manat dəyərində, adi ipoteka çərçivəsində isə 435,2 milyon manat məbləğində kredit verilib. Mərkəzi Bankın rəhbəri cari ildə ipoteka proqramının təkmilləşdiriləcəyini, ayrılan vəsaitlərin artırılacağını bildirsə də, neftin dünya bazar qiymətinin düşdüyü, pul kütləsinin azaldığı dövrdə bu elə də real görünmür.

Publika.az mənzil bazarı ilə bağlı araşdırmasını təqdim edir.

Ölkədə nə qədər ailənin mənzilə ehtiyacı olduğunu öyrənmək üçün mənzil fondunun vəziyyətinə nəzər salmaq kifayətdir. 2014-cü ildə ölkədə mənzil fondunun ümumi sahəsi 166,4 milyon kvadratmetr təşkil edib. Bunun 112,2 milyon kvadratmetri yaşayış sahəsi olub. Orta hesabla əhalinin hər nəfərinə düşən yaşayış sahəsi 12,0 m2 (Bakı şəhəri üzrə bu rəqəm 11,6 m2-dir) qeydə alınıb. 2013-cü ildə isə həmin rəqəm 11,7 m2 təşkil edib. Əslində bu rəqəmlərin özü əhalinin mənzil şəraitinin hansı vəziyyətdə olmasını açıq göstərir. Məlumat üçün bildirək ki, xarici ölkələrdə əhalinin hər nəfərinə düşən yaşayış sahəsi ən pis halda 20 kvadratmetrdir.

Yaşayış sahəsi alan və yaşayış şəraitini yaxşılaşdıran ailələrin statistikası da ürəkaçan deyil. Məsələn, 2013-cü ildə 661 ailə yaşayış sahəsi alıb və ya yaşayış şəraitini yaxşılaşdırıb. 2009-cu ildə 941 ailə, 2010-cu ildə 743 ailə, 2011-ci ildə 788 ailə yaşayış sahəsi alıbmış.

Yaşayış sahəsi alan və yaşayış şəraitini yaxşılaşdıran ailələrin arasında gənclərin payı isə cəmi 46 ailə olub. 2007-2008-ci illərdə müvafiq olaraq 97,86 ailəyə qarşı. Göründüyü kimi, gənclərin ev alması ildən-ilə pisləşib. Halbuki ipoteka proqramının əsas funksiyası gənc ailələrin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasıdır.

Maraqlıdır ki, mənzil tikintisi də düşüb. 2014-cü ildə 1 191,3 milyon manatlıq mənzil tikintisi həyata keçirilib. Bu da əsas kapitala yönəldilmiş vəsaitlərin (17 milyard manat) cəmi 6,8 faizi deməkdir. 2013-cü ildə 2403 min kvadratmetr mənzil sahəsi istifadəyə verilib. Bunun 1567 min kvadratmetri şəhərdə, 836 min kvadratmetri kənd yerlərində olub. Əhalinin hər min nəfərinə düşən istifadəyə verilmiş mənzillər və yaşayış evlərinin ümumi sahəsinə gəlincə, 2013-cü ildə mənzillərin sayı 2,3, kvadratmetri 258 olub. 2012-ci ilə nisbətdə cüzi artım baş verib. Həmin ildə əhalinin hər min nəfərinə 2,2 mənzil və ya 234 kvadratmetr düşüb. Avropa ölkələri ilə müqayisə edəndə isə sözügedən artımın belə kiçik rəqəm olduğu ortaya çıxır. Nəzərə almaq lazımdır ki, boş mənzillər bu statistikaya daxil deyil.Yəni bizim yerli statistikanın boş mənzilləri siyahıya qatıb-qatmadığı bəlli deyil.

Nə qədər adam ipoteka alıb?

Əslində yuxarıda qeyd edilən bütün rəqəmləri ölkədə əhalinin mənzil təminatının güzgüsü hesab etmək olar. Və tələbin yüksək olduğu şəraitdə ipoteka proqramı problem həll etmək gücündə deyil.

Məsələn, statistikaya görə, 2014-cü il üzrə 55 7370.6 min manat ipoteka kredit verilib. İpoteka Fondunun xətti ilə 2240 vətəndaş ipoteka krediti alıb. 1 yanvar 2015-ci il tarixinə verilən kreditlərin ümumi sayı 15842 təşkil edib. Kreditlərin 22,2 faizi sosial ipoteka kreditlərinin payına düşüb.

130 milyon güzəştli, 435 milyon manatdan çox adi ipoteka krediti verilib. Göründüyü kimi, 2006-cı ildən bu tərəfə üst-üstə cəmisi 600 milyon manata yaxın kredit verilib. Dünya Bankının araşdırmalarına görə isə Azərbaycan ipoteka bazarında mövcud olan potensial tələb 6,4 milyard dollar səviyyəsindədir. Mərkəzi Bankın hesabatlarından da məlum olur ki, ölkənin əmlak bazarında aparılan alqı-satqı əmliyyatlarında ipoteka kreditlərinin payı çox azdır - təxminən 8-9 faiz (inkişaf etmiş ölkələrdə bu rəqəm 75-80 faizdir). Digər tərəfdən, ümumi daxili məhsula nisbətdə ipoteka kreditləri bazarında yaradılan cəmi gəlirlər 0,1 faiz təşkil edir. Halbuki Dünya Bankı orta inkişaf səviyyəsinə malik ölkələrdə ipoteka kreditləri bazarında yaradılan gəlirlərin ÜDM-də payının 25 faiz təşkil etməsinin vacib olduğunu bildirir.

İpotekaya əlavə vəsait ayrılmaya bilər

Millət vəkili Vahid Əhmədov ipotekaya ayrılan vəsaitin həcminin 80 milyon manata çatdırılmasının vacib olduğunu düşünür: “Bununla bərabər, ipotekanın məbləği 80-90 min manata artırılmalıdır. Ümumiyyətlə, Azərbaycanda mənzil bazarında problemlər var. İpoteka dedikdə Bakı şəhərinin mənzil bazarı nəzərdə tutulur. Halbuki rayonlarda illərlə mənzil almağı gözləyən insanlar var. Ciddi proqram işlənilməlidir. Növbəti büdcədə təsdiq edilməlidir”.

Neftin ucuzlaşdığı şəraitdə millət vəkilinin bu təkliflərinin nə dərəcədə reallaşacağına gəlincə, V.Əhmədov qeyd edir ki, neftin qiyməti belə davam edərsə, ipotekaya ayrılan vəsaitin artırılması istiqamətində müəyyən problemlər olacaq: “Ayrılan 40 milyon manat təbii ki, bazara yönəldiləcək. Amma vəsaitin artırlması artıq sual doğurur”.

Faizləri aşağı salmaq mümkündür?

Əslində, ölkə əhalisi hər büdcə ilində ipotekanın təkmilləşdiriləcəyi, Mərkəzi Bankın, Gənclər və İdman Nazirliyinin bu sahədə yeni sənəd hazırlamasına dair vədlərə doyub desək, yanılmarıq. Hətta ekspertlər ölkədə ipoteka kreditləşməsinin uzunmüddətli və dayanıqlı olacağına şübhə edirlər. Onların fikrincə, sahədə çatışmazlıqlar çoxdur. Ən əsası isə AİF-in istiqrazlarının gəlirlik səviyyəsi 3 faiz olduğundan bu, istiqrazlara maraq formalaşdırmır. Başqa tərəfdən, verilən ipoteka kreditlərinin faiz dərəcələri olduqca yüksəkdir. Adi ipoteka kreditləri 8, güzəştli 4 faizlə verilir. Müqayisə üçün qeyd edək ki, qonşu Türkiyədə xarici vətəndaşlara təklif olunan ipoteka kreditlərinin faiz dərəcəsi 7 faizdir.

Ölkə vətəndaşları 2 dəfə aşağı faizlə kredit alırlar. Düzdür, Mərkəzi Bank faizlərin aşağı salınacağını bildirir. Lakin mütəxəssislər deyirlər ki, AİF-in adi ipoteka kreditləri üzrə 8 faiz illik dərəcə üzrə təmin edilən gəlirlərinin səviyyəsi və bölgüsü (kommersiya bankları - 4 faiz, AİF-1 faiz, investorlar- 3 faiz) onun azaldılmasını praktiki olaraq mümkünsüz edir. Məsələ ondadır ki, ipoteka kreditləşməsi proqramlarının reallaşdırılması üçün banklara, verilən kreditlərin rəsmiləşdirilməsi, kreditləşmə müddəti ərzində müştərilərə xidmət üçün işçi qüvvəsi və müvafiq infrastruktur xidmətləri (texniki təminat, proqram təminatı, hüquqi təminat xidmətləri və s.) tələb olunur.

Aydındır ki, bu cür yüksək xərc tələb edən infrastrukturun yaradılması müvafiq gəlirlərin təmin edildiyi şəraitdə mümkündür. Bankların gəlirlərinin minimum tələb olunan səviyyədən az olması onlar üçün ipoteka kreditləşməsi proqramlarında iştirakı maraqlı etmir.

Sosial evlər

Vahid Əhmədov deyir ki, ipoteka proqramı ilə mənzil problemini həll etmək mümkün deyil. Onun fikrincə, dövlət tərəfindən sosial evlər tikilməlidir. 20-30 ilə icarəyə verilməlidir. Əslində dünya praktikasında aztəminatlı təbəqənin mənzil problemini həlli etmək məqsədilə istifadə edilən bu sistem Azərbaycan üçün də yararlı ola bilər. Amma bir fakt da var ki, sosial əhəmiyyətli mənzillərin saxlanılması büdcəyə böyük yükdür. Hazırkı şəraitdə isə hökumətin buna gedəcəyi inandırıcı deyil.

İpotekanı kimlər alır?

Yuxarıda qeyd etdiyimiz kimi, yaşayış sahəsi alan və yaşayış şəraitini yaxşılaşdıran ailələrin siyahısında gənclərin payının cəmi 46 ailə olması ipoteka proqramının nə dərədəcədə “səmərəli” olduğunu göstərir. İpotekanı kimlərin aldığını fondun özünün statistikasından da görmək olar. Məsələn, son məlumatlara görə, borc alanların 32,8 faizi dövlət sektorunda, 59,6 faizi şirkət və firmalarda, 23,8 faizi maliyyə-bank sektorunda, 13,8 faizi neft-qaz sektorunda çalışır. Verilmiş ipoteka kreditlərinin 93 faizi çoxmərtəbəli binalarda mənzil alınması, 7 faizi fərdi evlərin alınması ilə bağlı olub.

Bununla yanaşı, ipoteka kreditlərinin 41,8 faizi 40-60 kv.metr sahəsi olan mənzillərin, 29,8 faizi 60-80 kv. metr sahəsi olan mənzillərin, 10,8 faizi 80-100 kv. metr sahəsi olan mənzillərin, qalanı isə digər sahələrə malik mənzillərin alınması üçün verilib. İpotekaya götürülmüş mənzillərin çoxu (56,4%) 30-60 min manat, 34,7 faizi 60-90 min manat, 4,3faizi 90-120 min manat, 2,9 faizi 30 min manata qədər, 1,7 faizi 120 min manatdan yuxarı məbləğdə olub. Xatırlatmaq yerinə düşərdi ki, hər iki növ ipoteka kreditləri - adi və sosial ipoteka kreditləri üzrə maksimal məbləğ 50 000 manat təşkil edir. Bu məbləğə də baxmayaraq fond protokol qaydası kimi alınan mənzillərin 56,4 faizinin 30-60 min dollar dəyərindəki mənzillər təşkil etdiyini göstərir, ev almaq mümkün deyil.

İqtisadiyyat şöbəsi