Sement, armatur, inflyasiya... - Əmlak bazarında nə baş verir?

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatası (AQP) 2026-cı ilin aprel ayı üzrə daşınmaz əmlak indekslərini açıqlayıb. Palatanın məlumatına görə, 2026-cı ilin aprel ayında paytaxtın daşınmaz əmlak bazarının indeksi 101.8 səviyyəsinə yüksəlib və bu, 2025-ci ilin dekabr ayı ilə müqayisədə 1.8 faiz artımın qeydə alındığını göstərir.

Müşahidə olunan dinamika bazarın sürətli qiymət artımı mərhələsindən çıxaraq daha sabit, selektiv və fundamental göstəricilərə əsaslanan balanslı inkişaf fazasına keçdiyini təsdiqləyir. Bəs, ilin sonuna qədər mənzil bazarında qiymət sabitliyi davam edə bilərmi? Qiymətlərin sabitləşməsi əmlak bazarına necə təsir göstərəcək?

“Artım tempi əvvəlki pik dövrlə müqayisədə nisbətən zəifləyib”

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Oruc deyir ki, daşınmaz əmlak bazarı indekslərlə tənzimlənmir. Bazara təsir edən əsas amillər investor davranışı və makroiqtisadi göstəricilərdir: “Ona görə də hazırkı vəziyyəti tam sabitləşmə kimi təqdim etmək doğru deyil. Hazırda qiymət artımı xüsusilə iri infrastruktur layihələrinin icra olunduğu ərazilərdə müşahidə olunur. Köhnə və qəzalı binaların sökülməsi, yeni yaşayış komplekslərinin tikilməsi, abadlıq işləri, park və sosial infrastrukturun yaradılması həmin zonalarda qiymətləri ciddi şəkildə artırır. Məsələn, köhnə bina sökülərək yerində yeni bina inşa olunursa, həmin ərazidə mənzil qiymətləri avtomatik olaraq 40-50 faizə qədər yüksəlir. Çünki investor bazara əvvəlki qiymətlə deyil, kvadratmetri 3700-3800 manat civarında olan yeni məhsul çıxarır. Belə layihələr davam etdiyi halda bazarda tam sabitlikdən danışmaq çətindir. Hazırda sadəcə artım tempi əvvəlki pik dövrlə müqayisədə nisbətən zəifləyib. Amma qiymətlər yenə artır. Ötən ilin dekabrı ilə müqayisədə bəzi ərazilərdə artım 5-5.5 faizə çatıb”.

Sement, armatur, logistika xərcləri, inflyasiya...

Mütəxəssis bildirir ki, daşınmaz əmlak bazarında əsas amillərdən biri torpaq faktorudur. Yeni tikililərin sayı artdıqca şəhərdə boş torpaq ehtiyatı azalır və bu da qiymətlərə birbaşa təzyiq göstərir: “Xüsusilə mərkəzə yaxın ərazilərdə torpaq qiymətləri çox sürətlə artır. Bəzi hallarda torpaq bazarında illik artımın 20 faizə çatacağı gözlənilir. Yeni infrastruktur layihələri, tramvay xətlərinin çəkilməsi, yaşayış komplekslərinin inşası aparılan ərazilərdə bu artım daha kəskin hiss olunur. Məsələn, Ziya Bünyadov və Heydər Əliyev prospektləri istiqamətində yerləşən zonalarda torpaq qiymətləri çox sürətlə bahalaşır. Digər tərəfdən, tikintinin maya dəyəri də artır. Sement, armatur, logistika xərcləri, inflyasiya və əməkhaqlarındakı yüksəliş tikinti sektoruna ciddi təsir göstərir. Şəhərsalma və ekoloji tələblərin sərtləşməsi, yaşıl iqtisadiyyat və dayanıqlılıq prinsiplərinin tətbiqi də əlavə xərclər yaradır. Bütün bunlar satış qiymətlərinə təsir edir. Urbanizasiya prosesi də davam edir. Regionlardan paytaxta axın olduqca mənzilə tələb artır. Bütün bu makroiqtisadi faktorlar fonunda bazarda tam sabitləşmədən və ya qiymətlərin sabitləşməsindən danışmaq real görünmür”.

“Bazarda əsas dəyişiklik artımın xarakterindədir”

V.Oruc bildirir ki, 2023-2024-cü illərdə müşahidə olunan pik artım tempi bu il olmayacaq: “2025-ci ildən başlayaraq qiymət artımında müəyyən zəifləmə müşahidə olunur və 2026-cı ildə də bu tendensiya davam edə bilər. Amma bu, bazarın sabitləşməsi demək deyil: “Beynəlxalq fondlar və təşkilatlar ilin əvvəlində açıqladıqları proqnozlarda köhnə mənzil fondunun birrəqəmli, yeni tikili seqmentinin isə ikirəqəmli artım göstərə biləcəyini qeyd ediblər. Hazırda bazarda əsas dəyişiklik artımın xarakterindədir. Artım artıq bütün şəhər üzrə eyni templə deyil, daha çox selektiv şəkildə baş verir. Məsələn, böyük urbanizasiya və abadlıq layihələrinin həyata keçirildiyi zonalarda daşınmaz əmlakın dəyəri ciddi şəkildə artır. Premium seqmentdə tikinti xərclərinin yüksək olması səbəbindən qiymət artımı daha sürətlidir. Orta seqmentdə isə artım əsasən ipoteka tələbi hesabına formalaşır və burada illik 7-10 faiz civarında yüksəliş mümkündür”.

“Qiymətlərin sabitləşməsi anlayışına ümumi yanaşmaq doğru deyil”

Daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspert Elnur Azadov deyir ki, sektorda qiymətlərin sabitləşməsi anlayışına ümumi yanaşmaq doğru deyil. Çünki bazar çox geniş seqmentləri əhatə edir: “Buraya mənzillər, fərdi evlər, ticarət obyektləri, müxtəlif təyinatlı torpaq sahələri, istehsalat və ofis sahələri, eləcə də hotellər, klinikalar və iri çoxfunksiyalı əmlak kompleksləri daxildir. Bundan əlavə, regionlar və lokasiyalar üzrə bazar davranışı da fərqlənir. Ona görə də bütün daşınmaz əmlak bazarı üzrə vahid “sabitləşmə”dən danışmaq düzgün yanaşma hesab oluna bilməz”.

Ekspert bildirir ki, pandemiyadan sonra bütün dünyada olduğu kimi, Azərbaycanda da daşınmaz əmlak bazarında kəskin bahalaşma başladı: “Pandemiya dövründə gözləmə mövqeyində qalan alıcıların bazara qayıtması qısa müddətdə ciddi tələb yaratdı və bu da qiymət artımını sürətləndirdi. Azərbaycanda qiymətlərə əlavə təsir göstərən əsas amillərdən biri işğaldan azad olunmuş ərazilərdə genişmiqyaslı tikinti və bərpa işlərinin başlaması oldu. Bunun fonunda bəzi strateji tikinti materiallarının qiyməti kəskin yüksəldi. Məsələn, bir ton armaturun qiyməti 780 manatdan 1200-1250 manata qədər artdı. Sement və beton məhsullarında da 15-25 faiz bahalaşma müşahidə olundu. 2021-2022-ci illərdə digər tikinti materiallarında da ciddi qiymət artımı qeydə alındı. Rusiya-Ukrayna müharibəsinin yaratdığı iqtisadi təsirlər region ölkələrində, o cümlədən Azərbaycanda tikinti xərclərini daha da artırdı. Nəticədə tikinti şirkətləri artan maya dəyəri ilə üzləşdi və bu xərclər birbaşa satış qiymətlərinə transfer olundu”.("Kaspi" qəzeti)