Çoxmənzilli binalarda idarəetmə problemi: Kim kimə tabe olmalıdır?

Çoxmənzilli binaların idarə edilməsi üçün Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti (MMMC) köhnə MTK və ya JEK-ləri sürətlə əvəzləyir. Artıq sakinlər könüllü olaraq MMMC-lər yaratmağa üstünlük verirlər. Qanunvericiliyə görə, çoxmənzilli bina sakinləri MMMC yaradaraq binanın idarə edilməsi məsuliyyətini birbaşa öz üzərlərinə götürürlər. MMMC-lərin fəaliyyəti isə əsasən Mənzil Məcəlləsi əsasında tənzimlənir. Amma MMMC yaradılanda da ortaya müəyyən problemlər çıxır. Məsələn, MMMC-lərlə sakinlər arasında bağlanan müqavilə bəzən narazılıqlara səbəb olur.

Bəzi çoxmənzilli binaların sakinlərinin narazılığından çıxış etsək, adı yeni olsa da, MMMC-lərdə JEK və ya MTK-lardakı kimi köhnə idarəçilik qalır və sakin özünü hələ də prosesdən kənarda hiss edir: qərarların ümumi yığıncaqda yox, sədr və İdarə Heyəti tərəfindən verilməsi, xərclərlə bağlı maliyyə hesabatlarının olmaması, tərəflərin öhdəliklərinin təmin edilməməsi, kollektiv idarəetmənin zəifliyi və s. məqamlar problemlər yaradır. Nəticədə bəzi sakinlər müqavilədə yer alan şərtlərlə razılaşmır, mülkiyyətçi hüquqlarının pozulduğunu əsas tutaraq müqavilə bağlamaqdan imtina edirlər. Bir sözlə, MMMC ilə sakinlər arasında “qızıl orta”nı tapmaq problemə çevrilir.

Evdən-evə, binadan-binaya, ərazidən-əraziyə dəyişə bilər

Qanunvericiliyə əsasən, sakinlər şərtlərdən məmnun olmadıqları təqdirdə MMMC ilə müqavilə imzalamamaq hüququna malikdirlər. Çünki sakini müqavilə bağlamağa məcbur etmək qanunla qadağandır.

Əmlak eksperti Elnur Fərzəliyev də bildirir ki, MMMC ilə sakinlər arasında müqavilə ümumi yığıncağın qərarına əsasən bağlanmalı, azlıq çoxluğa - ümumi yığıncağın qərarına tabe olmalıdır: “Amma müqavilə bağlamasalar belə, sakinlər aylıq ödənişi etməlidirlər. Sənəddə açıq-aydın göstərilməlidir ki, binanın illik xərci nə qədərdir, tarifi necə müəyyənləşdirilir. Sakin də “lift xidmətindən istifadə etmək istəmirəm, məişət tullantısını özüm atacağam” və s. kimi məsələləri qeyd edə bilərlər”. Ekspertin sözlərinə görə, ümumi kriteriyalardan çıxmamaq şərti ilə hər şirkət və ya MMMC müqaviləni fərqli bağlaya bilər: “Müqavilənin mətni evdən-evə, binadan-binaya, ərazidən-əraziyə dəyişə bilər”.

Tərəflər gərək anlaşsın

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Ramil Qasımzadənin sözlərinə görə, MMMC sakinlərin öz iradəsi ilə yaradılır: “Hər bir sakin binada payçı olduğuna görə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti yaradılır. Yəni rəhbər seçdikləri şəxs binanın idarəetməsini həyata keçirir. O, rübdə bir dəfədən az olmayaraq hesabat verir. Xərclər mənzillər arasında bölünür. Müqavilə hər bir sakinin iradəsinə uyğun olaraq hazırlanmalıdır. Tərəflər öz şərtlərini irəli sürə bilərlər. Kimsə narazıdırsa, müqaviləni imzalamasa, tərəflər arasında mübahisələr məhkəmə vasitəsilə həll edilə bilər. Xərc bəlli edildikdən sonra toplanan vəsaitin hesabatı mütləq qaydada sakinlərə verilir. Lift idarəetməsi, su anbarlarının idarə olunması, (elektrik xidməti, mühafizə, bağban, təmizlikçi xidməti və binanın idarəetməsinə görə olan əməkhaqqı xərcləri də qeyd olunur”. Ekspert bildirir ki, hər hansı bir tərəf müqavilənin bağlanması ilə razılaşmasa belə xidmət haqqı ödənməlidir: “Sakinlər hamısı gərək intizam çərçivəsində vəsaiti ödəsinlər, yoxsa qonşular onların əvəzinə ödəməli olacaqlar. Belədə büdcədə kəsir yaranır və xərcin ağırlığı digər qonşuların üzərinə düşür”.

Azlıq çoxluğa tabe olmalıdır

Hüquqşünas Arif Nəzərovun sözlərinə görə, bina sakinləri Mülki Məcəlləyə əsasən, müqavilənin müddəaları ilə tanış olmalıdırlar: “Müqavilə tərəflər arasında qarşılıqlı razılaşma əsasında bağlanır. Ona görə də MMMC tərəfi müqavilənin mətnini sakinlərə göndərməlidir ki, öncədən tanış olub rəylərini bildirsinlər. Sakinlər narazı olduqları təqdirdə sənəddə dəyişiklik olmalıdır”. Hüquqşünasın sözlərinə görə, çoxmənzilli binalarla bağlı məsələlər bina sakinlərinin ümumi yığıncağında həll olunmalıdır: “Müqavilə forması, tariflər, həyətdən necə istifadə olunması və s. məsələlər səsə qoyulmalıdır. Azlıq çoxluğa tabedir”. A.Nəzərov bildirir ki, müqavilə bağlamaq məcburi deyil, ancaq bu, sakini kommunal xərclərini ödəmək məsuliyyətindən azad etmir: “Müqavilə bağlanması şərt deyil, amma sakinlər ümumi yığıncağın qərarına tabedirlər. Tutaq ki, hər kvadrata 50 qəpik müəyyənləşib. Müqavilə bağlanmırsa belə, qərara əsasən, sakin məbləği ödəməlidir. Müqavilə bağlayan sakinlə, sənədi imzalamayan sakin arasında hüquqi baxımdan heç bir fərq yoxdur. Onların hüquq və vəzifələri eynidir. Xidmətlər və tariflər onsuz da ümumi yığıncaqda təsdiq olunmalıdır. Müqavilənin heç bir halda standart forması yoxdur. Çünki bu sənəd Mülki Məcəlləyə görə tərəflər arasında sərbəst bağlanır. Ona görə də onun içindən standart şərtləri çıxmaqla nə istəsələr yaza bilərlər. Təklif olunan müqaviləni, xüsusən də əsas şərtləri (qiymət, xidmətlərin siyahısı, məsuliyyət) hərtərəfli təhlil etmək lazımdır”.

Hüquqşünas bildirir ki, sakinlərin narazı qalacaqları təqdirdə MMMC-dən məhkəməyə müraciət etmək hüquqları var. Belə ki sakin narazılığı ilə bağlı iddia ərizəsi yazır, məhkəmə də onun şikayətini araşdırır. MMMC ilə sakinlər arasında “qızıl orta”nın tapılmasına gəlincə, hüquqşünas bildirir ki, bu məsələdə ideal balansın tapılması çox çətindir: “İstənilən halda, müəyyən sakinlər narazı qalır. Mübahisə yarananda sakinlər mülki hüquq prinsiplərinə istinad edərək, hüquqlarına hörmət edilməsini tələb edə və məhkəməyə müraciət edə bilərlər”. ("Kaspi" qəzeti)