500 min mənzil sahibi niyə çıxarış ala bilmir? - “Əmlak sahəsində vahid qurum yaranmayınca...” - MÜSAHİBƏ

Koronavirus pandemiyasının zərər vurduğu sahələrdən biri də daşınmaz əmlak bazarıdır. İstər mənzil, istərsə də torpaq satışında bir neçə aydır durğunluq müşahidə olunur. Bu bazarın gələcək taleyi ilə bağlı narahatlıqlar mövcuddur. Postpandemiya dövründə qiymətlərin necə dəyişəcəyi isə sual olaraq qalır. Ali təhsil müəssisələrində tədrisin erkən dayandırılması isə kirayə mənzil bazarına təsir göstərib.

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev kirayə mənzil və icarə obyekt bazarında olan durğunluğu dəyərləndirib, əmlak və torpaq bazarında olan mövcud vəziyyətlə bağlı Publika.az-ın suallarını cavablandırıb.

Müsahibəni təqdim edirik:

- Hazırda hazırlıq kursları dayanıb. Əksər şirkətlər evdən işləyir. Bu, ofislərin icarəsinə və ya satışına necə təsir göstərib?

- Pandemiya daşınmaz əmlaka çox tərəfdən zərbə vurdu. Virus ilə əlaqədar olaraq bir çox tikinti şirkətlərinin işində zəifləmə oldu. Ümumi vəziyyət o həddə çatdı ki, bazarda alıcı qıtlığı yaşandı. İcarə obyekt bazarı demək olar ki, çöküb. Bu, əsasən şəhərin mərkəzində və digər karantin elan olunmuş ərazilərdə yerləşən qeyri-yaşayış, iaşə obyektlərinin böyük əksəriyyətinə aiddir. Aptek və marketləri çıxmaq şərtilə digər obyektlərin böyük əksəriyyətinin karantin zamanı fəaliyyət göstərməyə icazəsi yoxdur. Bu isə qısa müddəti əhatə etməyib. Mart ayından başlayan karantin tədbirləri arada olan yumşalmalardan sonra bir daha sərtləşdirilib. Obyektlərin də icarə qiyməti bahadır. Şəhərin mərkəzi hissələrində bir kiçik obyektin icarə qiyməti 1000 manatdan başlayır. Restoranlar, ofislər, geyim mağazaları və digər iaşə obyektləri bura daxildir. Bu gün bəzi obyekt sahibləri kirayə pulunu almır, bəziləri 50 faizini alıb. Amma bu çox az bir hissədir. Əksər sahibkarlar pulu tam ödəməyi tələb edir və alır. Obyektləri icarəyə götürən vətəndaşlar da işçilərin maaşlarını verməlidir. Bu, həmin vətəndaşları çətin vəziyyətdə qoyur.

- Kirayə mənzil bazarında vəziyyət necədir? Təhsil müəssisələrində dərslər erkən dayandı və tələbələrin böyük qismi bölgələrə qayıtdı. Bu, bazara necə təsir göstərdi?

- Pandemiya kirayə mənzil bazarına da təsir göstərib. Hazırda bina evlərinin kirayəsi demək olar ki, çöküb. Çünki kirayə qalanların bir hissəsi tələbələr idi. Ali təhsil müəssisələrində dərslər dayanandan sonra tələbələr bölgələrə getdilər. Bundan əlavə, şəhərdə bir çox iş yerləri bağlanandan sonra rayondan gəlib burada işləyən vətəndaşlar məcbur çıxıb getdilər. Həmçinin, çox yerlərdə işlər dayandığı üçün vətəndaşlar bahalı yerlərdən götürdükləri kirayələrdən çıxaraq, daha ucuz yerlərdə mənzil kirayələdilər. Bu da bazara öz təsirini göstərdi.

- Ötən il bu vaxtlar kirayə bağ evləri tapmaq müşkülə çevrilmişdi. İndi durum necədir?

- Bağ evləri və həyət evlərinin həm qiymətləri artdı, həm də tələbat çoxaldı. Çünki imkanlı şəxslər ailələri ilə birlikdə şəhərdən kənarda, həm özləri, həm də övladlarının istirahət edə biləcəyi yerləri kirayə götürdülər. Həmçinin bağ evlərinin satışı normallaşdı. İndi bağ evlərini tapmaq keçənilki vaxtdan da çətindir. Çünki bu proses may ayının sonundan, iyun və iyul aylarından başlayırdı. Amma bu il mart ayından başladı. İş yerləri və dərslər dayandığı üçün insanlar şəhər kənarına axın etdilər. O baxımdan bağ evləri azdır. Hazırda da boş qalan evlər çox bahadır.

- Pandemiya yəqin ki, mənzillərin də satışına təsirsiz ötüşməyib...

- Satış bazarında mart və aprel aylarında vəziyyət gərgin oldu. Çünki notariusların fəaliyyəti dayandı və çox az sayda notarius işləyirdi. Banklarda məhdudiyyətlər oldu. Hər hansısa mənzili almaq istəyən vətəndaş SMS icazə ilə çölə çıxmalı idi. Bu icazə də 2 saatlıq verilirdi. Şəhərin bir hissəsindən digər hissəsinə gedib bir neçə evə baxıb qayıtmaq vaxt tələb edir. Bundan əlavə, yaşadıqları mənzili satan ev sahibləri virus təhlükəsindən qorxaraq, kənar şəxsləri evlərinə buraxmırlar. Ancaq demək olmaz ki, daşınmaz əmlak bazarı çökür. Bazarda qiymətin aşağı düşməsi yaşanmır. Əksinə, hazırda kreditlə və güzəştlərlə satılan mənzillər əvvəlki illərlə müqayisədə qat-qat çoxdur. Həm ipoteka kreditləri, həm də sosial layihəli evlərə tələbat daha çoxdur. Hansı ki, böyük şirkətlər uzunmüddətli daxili kredit verirlər. Onlara da tələbat var. Çox insanda belə bir fikir formalaşıb ki, dollar qalxacaq, amma manat sabit qalacaq. Bu baxımdan imkanlı şəxslər kreditlə mənzillər aldılar.

- Ancaq karantin zamanı bu sahə ilə məşğul olan əksər işçilərin fəaliyyətinə xitam verilib...

- Bəli. Daşınmaz əmlak bazarını idarə edən rieltorların fəaliyyətinə karantin zamanı icazə verilmədi. Onlar da işləyə bilmirlər. Bu bazarı idarə edənlər, mənzil satışı ilə məşğul olanlar rieltorlardır. Hansı ki, onların işləmə icazəsi yoxdur. Bu baxımdan vətəndaş ev almaq istəsə belə, ona artıq xidmət göstərə biləcək şəxslər barmaqla sayılacaq qədərdir. Həmçinin, ölkədə daşınmaz əmlaka daha çox yatırım edənlər xaricdə yaşayan azərbaycanlılar, bir hissəsi isə rayonda yaşayanlar idi. Bu şəxslər rayonda fermer təsərrüfatı, əkinçiliklə məşğul olanlardır. Belə şəxslər də çoxdur. Onlar evləri alıb kirayə verirlər. Bu gün xarici ölkələrlə sərhədin bağlı olması, rayonlarla Bakı arasında gediş-gəlişin dayandırılması həmin şəxslərin gəlib ev almasına maneə yaradır. Rieltorlar öz işlərini daha çox onlayn görürlər. Yəni, elan verirlər və kimsə zəng edərsə, gedərək xidmət göstərirlər. Karantinə təkcə tibbi sahədən baxılmamalıdır. Bu zaman iqtisadi sahədən də qərarlar verilməlidir ki, bu sektor geriləməsin.

- Hazırda əsas problemlərdən biri də əksər mənzillərin çıxarışsız olmasıdır. Bu problem necə həll edilməlidir?

- Düzdür. Bu gün əsas problem ondan ibarətdir ki, mənzillərin böyük əksəriyyətinin çıxarışı yoxdur. İstər fərdi evlər, istərsə də binadakı mənzillərin çıxarışı olmadığı üçün vətəndaşlar qeydiyyata düşə bilmirlər. Bakıda çıxarışsız həyət evləri fonduna 500 mindən çox ev daxildir. Hansı ki, bu ərazidə yaşayan insanların 60-70 faizi bölgələrdən gələnlərdir. Vətəndaş fikirləşir ki, mən oradan gedib çıxarışsız ev alınca, kirayə mənzildə qalaram. Daşınmaz əmlakın alışı üçün sadələşdirilmiş şərtlərlə müəyyən kreditlər verilərsə, vətəndaşın inamı artar.

- Hazırda ipoteka krediti üçün rəsmi iş yeri tələb olunur. Amma insanların böyük əksəriyyətinin rəsmi iş yeri yoxdur, gəlirləri isə var. Bu necə tənzimlənir?

- Bu gün belə şəxslər çoxdur. Ancaq bu pulu həmin şəxslər rəsmi gəlir kimi göstərə bilmirlər. Halbuki, bu şəxslərin gəliri rəsmi iş yeri olanlardan dəfələrlə çoxdur. O insanlar üçün şərait yaratmaq lazımdır. Çünki tikinti və daşınmaz əmlak sahəsi Azərbaycan iqtisadiyyatının 30-40 faizini ayaqda saxlayır. Tikinti işləri gedən zaman bir neçə zavod, tikinti materialları satan mağazalar, təmirdən sonra lazım olan əşyaların, mebellərin və digər lazımi əşya satışını həyata keçirən mağazalar burada iştirak edir. Bu isə iqtisadiyyata müsbət təsir göstərir. Ən azından bu sahənin çökməsinə imkan verməməliyik. Bu sahə çökərsə, özü ilə bərabər bir neçə sahə çökə bilər. Bunun da bərpa olunması üçün uzun müddət vaxt lazımdır.

- Elə hallar olur ki, bir mənzil bir neçə şəxsə satılır. Bu necə baş verir?

- Ölkə başçısının tapşırığı ilə ötən il 400-ə yaxın binaya çıxarış verildi. O cür layihələr davamlı olmalıdır. Yəni, insanlar inanmalıdırlar ki, dövlət onların mülkiyyət hüququnu qoruyur. Çünki dəfələrlə bir mənzilin bir neçə nəfərə satılması halları olub. Bəzi MTK rəhbərləri bir mənzili 3-4 nəfərə satır. Bu problemi məhkəmə belə həll edə bilmir. Bunun üçün ilkin mərhələdə yeni qanun formalaşmalıdır və sənədləşmə elə aparılmalıdır ki, bina tikən qurum vətəndaşı aldada bilməsin. Vətəndaş həyət evi tikirsə, dövlət orqanları bundan xəbərdardırsa, buna sənəd verilməlidir. Çünki bu sahə yeganə sahədir ki, ölkəyə kənardan pul gətirir. Xaricdə yaşayan azərbaycanlılar əmlaka yatırım edirlər. Statistikaya baxsaq, pandemiya olmağına baxmayaraq, nə qədər Azərbaycan vətəndaşı Türkiyədən və Rusiyadan mənzillər alıb. Ən azından postpandemiya dövründə böyük sahələr ayaq üstə ola bilər.

- 2020-ci ilin yanvar-may aylarında Azərbaycan vətəndaşları Türkiyədə 464 daşınmaz əmlak obyekti satın alıb. Ümumiyyətlə, hazırda xaricdən mənzil almaq risklidir?

- Elə vətəndaşlarımız var ki, Türkiyədə yaşayır və orada biznesi var. Əmlak alanda artıq həm səfirlikdən, həm də digər aidiyyəti idarələrdən qeydiyyatdan keçirlər. Elə iş adamları var ki, ölkələr arasında ticari əlaqələri var. Həmin şəxs Türkiyədəki pulunu ölkəyə gətirə bilmir, onu daşınmaz əmlaka yatırır. Bu pandemiyadan əvvəl daha çox idi. Əksər Avropa ölkələri əmlaka yatırım edəndə ya oturum icazəsi, ya da vətəndaşlıq verir. O baxımdan vətəndaşlar üçün bu əlverişlidir. Pulu olan şəxs hər hansısa Avropa ölkəsindən əmlak alaraq vətəndaşlıq və ya oturum icazəsinə sahib ola bilir. Ona görə də bu hər kəs üçün maraqlıdır. Bunu normal qəbul etmək olar və riskli deyil. Həm də hazırda Bakını çox sıx inşa ediblər. Vətəndaş mənzil alanda avtomobilini saxlamağa belə yer tapmır. Binalar bir-birinə çox yaxındır və uşaqlar üçün oynamağa yer olmur.

Yeni tikilən binalarda mənzillərin qiyməti 100 min manatdan başlayır. Bu pulu birdəfəlik verərək hər kəs mənzil sahibi olmur. Bu mənzili alanlar imkanlı adamlardır və onların demək olar ki, hər yerdə mənzilləri var. Onlar digər yerlərdən, xarici dövlətlərdən əlavə evlər almağa maraq göstərirlər.

- Neftin qiymətinin pandemiyadan əvvəlki səviyyəyə 2 ilə qayıdacağı açıqlanıb. Sizcə, bu, mənzil bazarına da təsir edəcəkmi?

- Bu, mənzil bazarına təsir edə bilər. Ölkə büdcəsinin gəliri artanda, ipoteka kreditlərinə dövlət tərəfindən çox böyük pul vəsaiti ayrılır. Neftin qiyməti aşağı düşəndə belə bəzi şirkətlərdə ixtisarlar olur. Gəlir azalanda əmlak sahəsinə də təsir edir. Daşınmaz əmlak sahəsi hansısa geyim və digər sahələr kimi deyil ki, qiymətlər 50-100 manat olsun. Tutaq ki, Bakıda ən ucuz köhnə layihəli bir otaqlı mənzilin qiyməti 50 min manatdan başlayır. Bir neçə milyona qədər mənzillərin qiyməti dəyişə bilir. Bu elə bir sahədir ki, həm daxildən, həm də xaricdən pullar gəlir. Elə ölkələr var ki, nefti yoxdur. Amma orada bu sahə inkişaf edib. Həmçinin, insanlarda inam yaratmaq lazımdır. Bütün mənzillərə çıxarış verilərsə və vətəndaşların mülkiyyət hüququ qorunarsa, bu sahə çökməz. Azərbaycanlıların genetik xüsusiyyəti var. Biz yemirik, içmirik və son qəpiyimizi belə torpağa, əmlaka yatırırıq. Tutaq ki, azərbaycanlılar istirahətə az gedirlər. Amma baxırsan ki, istirahətə getməyənlərin belə 3-4 evi var. İnsanlar bu sahəyə meyillidirlər.

- Mənzillərin qiyməti necə dəyişir? Daha çox hansı ərazilərə üstünlük verilir?

- Kreditlə satılan mənzillər üçün demək olar ki, ərazi elə də böyük önəm kəsb etmir. Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin Yasamalda tikdiyi binada olan mənzillərin hamısı satıldı. Növbədə minlərlə adam var. Növbəti layihə Hövsandadır. Normalda şəhərdən çox adam Hövsana getməz. Buna baxmayaraq, kredit şərtləri sərfəli olduğuna görə gedib oradakı mənzilləri belə aldılar. Həmçinin, bu gün böyük tikinti şirkətləri var ki, Xırdalanda kreditlə mənzil satır. O ərazidə satış şəhər mərkəzindən daha çoxdur. Çünki orada qiymətlər ucuzdur. Xırdalanda mənzilin bir kvadratı 800 manata satılırsa, Bakıda 1800 manata satılır. Xırdalanda torpağın bir sotu 10 min manat, Bakıda isə 80-100 min manatdır. Torpaq məhdud və baha olduğu üçün paytaxtda mənzillərin qiyməti bahadır. Gələcəkdə də yeni tikilən binaların qiymətlərinin düşmə ehtimalı yoxdur. Çünki buna səbəb də yoxdur. Tikinti materiallarının da qiyməti qalxıb. Bu da tikinti xərcini qaldırır. Torpaq sahələrinin məhdud olması və qiymətlərinin bahalaşması da mənzillərin qiymətinə təsir edir. Ən yaxşı halda ola bilər ki, qiymətlər stabil qalacaq. Amma qiymətlərin kəskin düşməsi üçün heç bir əsas yoxdur. Sadəcə çox bahalı evlərə tələbat azalıb. Onların qiymətləri reallıqdan kənar olduğu üçün alıcısı yoxdur. Çünki bazarda 50 mindən 300 minə qədər civarda əmlaklar satılır. Bir az böyük obyektlərin satışı zəifdir. Çünki obyektlər bağlıdır və icarəyə verə bilmirlər. Ona görə də bu onların satış qiymətinə təsir edir. Alıcı fikirləşir ki, mən bu obyekti alsam da, qapısı bağlı qalacaq. O pulu ora yatırmaqdansa, mənzil almağı və digər sahələrə yatırmağı üstün tuturlar. Heç kəs pandemiyanın nə qədər davam edəcəyini bilmir. Pandemiya bitsə belə, obyektləri icarəyə götürən icarədarların əvvəlki səviyyəyə qayıtması üçün aylarla vaxt lazımdır. Yəni, bunlar artıq 1000 manatlıq obyekti o qiymətə icarə götürə bilməyəcəklər. İcarədarlar həmin obyekti müştəri toplayana qədər 500 manata götürməlidirlər ki, onlara kömək olsun. Bu səbəbdən obyektlərin satış və icarə qiymətlərində müəyyən problemlər hələ bir müddət yaşanacaq.

- Torpaq bazarında vəziyyət necədir? Qiymətlər necə dəyişir?

- Torpaq bazarına tələbat həddindən artıq çoxdur. Hazırda Bakının 20 Yanvar ərazisində ən ucuz bir otaqlı mənzili 50 min manata almaq olar. Amma hansı ki, oradan 1-2 kilometr Binəqədi və Biləcəri tərəfə getsək, 50 min manata 3-4 otaqlı həyət evi tapmaq olar. Alıcı da fikirləşir ki, bunu alıb kirayə verəcəmsə, 20 Yanvar sərfəlidir. Ailəsi ilə yaşayacağı təqdirdə 3-4 otaqlı həyət evi almaq daha məntiqlidir. Amma burada ciddi problem torpaq sahələrinin sənədsiz olmasıdır. Şəhərin mərkəzində torpaq sahəsi çox azdır. Olanlar da fantastik qiymətlərlə satışa çıxarılır. Şəhərin ən kənar yerində torpağın bir sotu 40-50 min manatdan başlayır. Mərkəzdə isə bir sotu 200-300 min manata satılır. Torpaqların məhdud olması hündürmərtəbəli binaların da qiymətinə təsir edir. Bizdə ən gözəl layihə “Ağ Şəhər” layihəsidir. O cür layihələri “Sovetski”, “Papanin” və Yasamal ərazisində də inşa edə bilərlər. Bu, həm şəhərin xarici görünüşünü gözəlləşdirər, həm də insan sıxlığını aradan qaldırar.

- Dövlət sənədsiz evlərə sənəd verə bilməzmi?

- Xeyr. Çünki torpaqların təyinatı fərqlidir. İllərlə insanlar ev tikib, qəsəbə salıb. Ancaq onların ev tikdiyi torpaq əkin sahəsi kimi fərqli təyinatlar üçün nəzərdə tutulub. Və yaxud neft ərazisi ola bilər. Azərbaycan Dövlət Neft Şirkəti o əraziyə imtina verməyənə qədər, həmin ərazidəki evlərə çıxarış verilə bilməz. Bu amillər aradan qalxmalıdır. Bələdiyyə sənədlərinin əsası yoxdur. Dövlət bələdiyyələrə satış üçün torpaq sahələri ayırıb. Bələdiyyə torpağı satdı. Amma həmin torpağın bələdiyyəyə məxsus olduğunu təsdiqləyən xəritə çəkilib, təqdim edilməyib. Ona görə də bələdiyyə istədiyi ərazilərdən torpağı satır. Bu gün bu satılan torpaqları özəlləşdirəndə artıq o bazaya vurulduğu zaman sənədin əsası çıxmır. Bu o demək deyil ki, bələdiyyə saxta sənədlə satıb. Satış ona verilən səlahiyyətlə və möhürlə həyata keçirilib. Amma aidiyyəti idarələrdə bələdiyyəyə ayrılan ərazidən satılan torpaqların ərazisi çəkilib, təqdim edilməli idi. Bu baxımdan bələdiyyə torpaqlarında tikilmiş evlərin sənədləşməsində ciddi problemlər var. Bu problemlərin yaşanmasının səbəbi mənzil bazarının pərakəndə şəkildə idarə olunmasıdır. Xarici ölkələrdə hər sahə ilə bağlı bir dövlət qurumu var. Həmin qurum da o sahə ilə məşğul olur. Zamanında bələdiyyələr torpaq sahəsi satırdılar və həmin ərazilərdə 100 minlərlə həyət evi tikilib. MTK isə mənzil tikib satır. Bunlar hamısı bu sahəni idarə edənlərdir. Bu gün insanlar o əraziləri özəlləşdirə bilmir. Bu vətəndaşın günahı deyil. Ən azından vətəndaş dövlət qurumundan obyekt alıbsa və sənəddə saxtakarlıq varsa, bu vətəndaşın üstünə atılmamalıdır. Ya ərazidə evin tikilməsinə icazə verilməməlidir, ya da verilibsə, orada ev tikilibsə və yaşayış varsa sənədlə təmin olunmalıdır. Nə qədər ki, bir qurum yaranmayıb, bu sahə belə qalacaq.

Akqabay Mıradov